Locația comună este, fără îndoială, cel mai popular dispozitiv de evitare a probatelor din jur. De ce nu? Proprietatea deținută în arendă comună trece automat, fără probă, proprietarului (lor) supraviețuitor atunci când un proprietar moare. Configurarea unei chirii comune este ușoară și nu costă nici un ban.

Locația comună funcționează adesea bine atunci când cuplurile (căsătorite sau nu) achiziționează bunuri imobiliare, vehicule, conturi bancare, valori mobiliare sau alte elemente valoroase Cu toate acestea, pot exista unele dezavantaje serioase (discutate mai jos), mai ales dacă dețineți proprietatea de unul singur și vă gândiți să faceți pe altcineva un chiriaș comun, doar pentru a evita probatul.

În multe state, cuplurile căsătorite (sau partenerii domestici înregistrați sau partenerii de uniune civilă) primesc adesea titlul nu în arendă comună, ci în „arendă în totalitate”. Amândouă evită testarea în același mod. Dacă sunteți interesat de această opțiune, citiți acest prima secțiune pentru regulile generale de închiriere comună; apoi verificați discuția privind chiria în întregime.

Modul în care chiria comună evită testamentul

Când un coproprietar (numit un chiriaș comun, deși nu are nimic de-a face cu închirierea) moare, proprietarii supraviețuitori primesc automat decedatul Cota proprietarului din proprietatea comună. Acest transfer automat către supraviețuitori se numește „dreptul de supraviețuire”. Proprietatea nu trece prin instanța de probat – supraviețuitorul (copiii) trebuie doar să amestece niște documente simple pentru a include proprietatea în numele lor.

Pașii exacți depind de tipul de proprietate, dar, în general, toate noul proprietar trebuie să completeze un formular simplu și să îl prezinte, cu un certificat de deces, deținătorului registrelor de proprietate: o bancă, un departament de autovehicule de stat sau un birou județean de înregistrări imobiliare.

EXEMPLU : Evelyn și fiica ei Miya dețin împreună o mașină, înregistrată pe numele lor ca chiriași comuni cu drept de supraviețuire. Când Evelyn moare, interesul ei pe jumătate va ajunge la fiica ei fără testament. Pentru a înregistra mașina pe numele ei singur, Miya va trebui doar să completeze un formular simplu și să îl depună la agenția de stat pentru autovehicule.

Dacă sunteți un locatar comun, nu vă puteți lăsa partea altcuiva decât pentru chiriașii comuni supraviețuitori. . Deci, chiar dacă testamentul tău lasă în mod specific interesul pe care îl ai într-o casă de închiriere comună altcuiva, nu are niciun efect. Locatarul comun supraviețuitor va deține automat proprietatea după moartea dvs.

Dar această regulă este mai puțin îmbrăcată decât poate părea. În majoritatea circumstanțelor, un chiriaș comun poate rupe cu ușurință și în mod unilateral locațiunea comună în orice moment înainte de moarte.

EXEMPLU: Eleanor și Sadie dețin o casă împreună ca chiriași comuni. Fără să-i spună lui Sadie, Eleanor semnează un act (și îl înregistrează în biroul de evidență funciară al județului) transferându-și jumătatea dobânzii de la ea în calitate de chiriaș comun la ea însăși ca „chiriaș comun”. (Locația în comun este o formă de coproprietate care nu include dreptul de supraviețuire.) Aceasta pune capăt locațiilor comune, lăsând Eleanor liberă să-și lase jumătatea interesului pentru proprietate altcuiva din testamentul ei.

De asemenea, ai putea să-ți dai interesul altcuiva. În caz contrar, noii proprietari nu vor fi chiriași în comun; în schimb, vor fi „chiriași în comun”. Nu există niciun drept de supraviețuire cu chiria în proprietate comună.

EXEMPLU: Sean și Alice dețin o casă pe plajă, pe care au moștenit-o de la părinți, în chirie comună. Sean își dă jumătate din interesul copiilor săi mari , făcându-i chiriași în comun cu Alice. Când Alice moare, interesul ei nu va merge automat la copiii lui Sean. În schimb, va trece în condițiile voinței ei.

Limitările locațiunii comune

Există limite certe cu privire la eficacitatea proprietății comune ca strategie de evitare a probatelor.

Probatarea nu este evitată atunci când ultimul proprietar moare. Partea de evitare a probatei a chiriei comune funcționează numai la moartea primului coproprietar. (Sau, dacă există trei chiriași comuni, numai la moartea primilor doi și așa mai departe.) Când ultimul coproprietar moare, proprietatea trebuie să treacă prin testament înainte de a merge la cine o moștenește, cu excepția cazului în care ultimul proprietar a folosit o metodă diferită de evitare a probațiilor, cum ar fi transferul proprietății către un trust viu. Spre deosebire, unele alte dispozitive de evitare a probatei, cum ar fi trusturile vii sau conturile de plătit la moarte, vă permit să numiți un beneficiar care va moșteni fără probatură atunci când al doilea coproprietar va muri.

Probatarea este nu este evitat dacă ambii proprietari mor simultan. În acest caz foarte puțin probabil, cota de proprietate a fiecărui proprietar ar trece în condițiile testamentului său. Dacă un chiriaș comun ar muri fără un testament valabil, proprietatea ar merge la cele mai apropiate rude ale fiecărui proprietar în conformitate cu legislația statului. Oricum ar fi, probatarea ar fi probabil necesară.

Incapacitatea unui proprietar îi poate bloca pe ceilalți. Dacă un coproprietar ar deveni incapacitat și nu ar putea lua decizii, libertatea de a acționa a celorlalți proprietari ar fi restricționată. Această problemă poate fi evitată în cazul în care fiecare coproprietar semnează un document numit „Procură durabilă”, care conferă cuiva autoritatea de a-și gestiona afacerile dacă nu poate sau dacă proprietatea este transferată unui trust viu.

Dezavantaje ale adăugării unui nou locatar comun doar pentru a evita probatiunea

Locația comună este de obicei o alegere slabă de planificare imobiliară atunci când o persoană în vârstă, care caută doar să evite probatul, pune numai proprietatea deținută în locațiune comună cu o altă persoană. Adăugarea unui alt proprietar în acest fel creează câteva potențiale bătăi de cap.

Oferiți o proprietate. Dacă faceți pe altcineva un locatar comun al proprietății pe care o dețineți acum, renunțați la jumătate de proprietate asupra proprietății. noul proprietar ar putea să-și vândă sau să-și ipoteceze partea sau să o piardă creditorilor sau într-un divorț.

EXEMPLU: O femeie din Arizona și-a adăugat fiul adult ca proprietar al condominiei sale ca locatar comun. a plătit toate cheltuielile proprietății și a primit toate veniturile din închirierea acesteia către chiriași. Ulterior, IRS a dat în judecată fiul pentru impozite pe venit neplătite și, în cele din urmă, apartamentul a fost vândut pentru a plăti impozitele. Mama a primit jumătate din încasări. pentru cealaltă jumătate, susținând că era singura proprietară adevărată, deoarece chiria comună fusese creată numai în scopuri de planificare imobiliară. A pierdut. (Nikirk v. SUA, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Impozitul pe cadou poate fi evaluat la transfer. Dacă cadourile pentru o persoană (cu excepția soțului / soției dvs.) într-un an depășesc excluderea impozitului pe cadouri deral (15.000 USD pentru 2020), trebuie să depuneți o declarație de impozit pe cadouri la IRS. Cu toate acestea, nu se datorează nicio taxă până când nu părăsiți sau dați o sumă foarte mare (11,58 milioane USD în 2020) în cadouri impozabile.

Există o mare excepție: dacă două sau mai multe persoane dețin o bancă cont în închiriere comună, dar o persoană pune toți sau cea mai mare parte a banilor, nu se evaluează impozitul pe cadou în raport cu persoana respectivă. Teoria este că, deoarece contribuabilul are încă puterea de a retrage banii, nu s-a făcut încă niciun cadou. darul impozabil poate fi făcut, totuși, atunci când celălalt chiriaș comun retrage bani din acesta (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Poate genera litigii după moartea dvs. oamenii fac greșeala de a adăuga pe cineva în calitate de chiriaș comun într-un cont bancar doar pentru „comoditate”. Vor ca cineva să-i ajute depunând cecuri și plătind facturi. Dar după ce proprietarul inițial moare, coproprietarul poate pretinde că sau este îndreptățită, în calitate de chiriaș comun supraviețuitor, să păstreze fondurile rămase în cont. În unele cazuri, poate că așa este persoana decedată cu adevărat intenționat – este prea târziu să întrebi. Din păcate, acest tip de confuzie duce adesea la rupturi amare și permanente ale familiei, dintre care unele se luptă în instanță.

Dacă doriți doar ca cineva să scrie cecuri pentru dvs., luați în considerare deschiderea unui cont de „comoditate” sau acordarea unei „procuri” unei persoane de încredere. Oricum, o persoană va alege autoritatea de a folosi bani în contul dvs., dar numai în numele dvs.

Un soț supraviețuitor poate rata o scutire de impozit pe venit. Dacă îl faceți pe soțul dvs. un locatar comun cu proprietatea pe care o dețineți separat, soțul supraviețuitor ar putea pierde ulterior o scădere potențială a impozitului pe venit, atunci când proprietatea va fi vândută.

Trebuie să vă preocupați de acest lucru problemă numai dacă:

• dețineți proprietatea separat și doriți să faceți din partenerul dvs. un locatar comun în loc să lăsați proprietatea la moartea sa
• proprietatea ” Valoarea a crescut (sau vă așteptați) și
• nu locuiți într-un stat de proprietate comunitară (statele de proprietate comunitară sunt Arizona, California ia, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington sau Wisconsin).

Pentru a înțelege problema, trebuie să știți puțin despre regulile IRS privind „baza de impozitare”. Baza de impozitare pentru orice element de proprietate este suma din care se calculează profitul impozabil la vânzarea proprietății. De obicei, baza este ceea ce ați plătit pentru proprietate, cu unele ajustări. De exemplu, dacă cumpărați un antic cu 100 USD, această sumă este baza dvs. Dacă, 20 de ani mai târziu, îl vindeți cu 400 USD, regulile IRS vă permit să scădeți baza de 100 USD, lăsând 300 USD profit impozabil.

Dacă dețineți o proprietate de unul singur și o lăsați soțului dvs. la moartea dvs., baza sa fiscală este valoarea de piață a proprietății în momentul în care a fost moștenită. Dacă valoarea proprietății a crescut, baza crește (este „intensificată”, în jargonul fiscal) , de asemenea. Acest lucru este bun, deoarece o bază mai ridicată înseamnă un profit impozabil mai mic atunci când proprietatea este vândută.

În schimb, dacă transferați proprietatea exclusiv deținută în arendă comună cu soțul / soția dvs., baza fiscală a jumătății dvs. dați exact același lucru; nu este intensificat. (26 USC § 2040.)

După cum sa menționat mai sus, există „o regulă specială pentru cuplurile din proprietatea comunitară: ambele jumătăți ale proprietății comunitare primesc o bază intensificată atunci când un soț moare. Acest lucru este adevărat chiar dacă proprietatea comunitară este deținută în arendă comună. Dar în acest caz, soțul supraviețuitor trebuie să arate IRS că proprietatea comună de arendă era de fapt proprietate comunitară – adică a fost cumpărată cu fonduri de proprietate comunitară. închirierea în comun, asta va trece prin IRS. S-ar putea să fi mai bine să dețineți titlul de proprietate comunitară în primul rând.