Lis pendens este o doctrină de lungă durată, frecvent neînțeleasă, cu privire la interesele neortodoxe în domeniul imobiliar. Doctrina lis pendens înseamnă literalmente „un proces în curs”, iar notificările lis pendens sunt mecanismul prin care o parte cu o cerere de proprietate imobiliară neînregistrată sau neperfectată poate pune terții persoane interesate de proprietate la notificarea cererii sau a dobânzii.

Părțile care lucrează în domeniul imobiliar ar trebui să știe aceste patru lucruri despre lis pendens:

Conținutul avizului lis pendens contează.

În multe state, notificările lis pendens sunt reglementate de statut. Aceasta înseamnă că, ca interes legal, o parte care notifică notificarea trebuie să respecte cerințele din notificarea pe care statutul o solicită sau notificarea este invalidă. Chiar și în jurisdicțiile în care lis pendens este o doctrină de drept comun, multe dispute care implică lis pendens abordează dacă notificarea este suficient de adecvată pentru a avea vreun efect tehnic.

Notificările Lis pendens pot fi un instrument puternic.

Deoarece lis pendens sunt de obicei înregistrate în proprietatea reală înregistrări, efectul lis pendens este că îi pune pe alții la înștiințare că există o dispută cu privire la proprietatea imobiliară. Oricine cumpără sau se interesează de proprietate după înregistrarea lis pendens își ia dobânda sub rezerva lis pendens. Prin urmare, o notificare lis pendens sporește pârghia unei părți cu drepturi sau interese ambigue asupra imobilelor. De exemplu, în cazul în care există un litigiu cu privire la caracterul executoriu al unei scrisori de intenție de a achiziționa proprietăți imobiliare, potențialul cumpărător poate adăuga greutate cererii sale utilizând o notificare lis pendens, cu condiția ca cumpărătorul să aibă încredere că are o obligație, dar încă nerealizat, dreptul de a cumpăra proprietatea. În mod similar, dacă există o întrebare cu privire la caracterul executoriu al unui contract de dezvoltare imobiliară, potențialul dezvoltator își poate proteja interesele asupra proprietății și poate interzice alte activități care implică utilizarea alternativă a imobilelor printr-o notificare lis pendens.

Utilizarea necorespunzătoare a notificărilor lis pendens comportă și riscuri.

Înregistrarea notificărilor lis pendens în context greșit, prematur sau într-un scop necorespunzător poate crea răspundere pentru parte afirmarea interesului. Utilizarea excesivă a unui aviz lis pendens poate constitui o calomnie a titlului. În multe jurisdicții, aceasta poate expune o parte la o răspundere semnificativă derivată și derivată, precum și, în multe jurisdicții, răspunderea pentru onorariile avocaților părții calomniate.

Înțelegerea practicii locale și a legii în ceea ce privește problemele legate de lis pendens.

Legea și practica Lis pendens diferă – uneori dramatic – între jurisdicții. Un caz federal recent subliniază riscul utilizării lis pendens într-o jurisdicție necunoscută. Acolo, un avocat licențiat din New York a apărut profesional în fața instanței federale din Wisconsin și a depus o notificare lis pendens referitoare la cererea clienților săi. Cererea în litigiu care a stat la baza notificării se referea la o cerere privind bunurile personale care nu fusese încă redusă la judecată. Deoarece cererea nu avea legătură cu bunurile imobiliare care au făcut obiectul notificării și din cauza altor defecte tehnice în aviz în temeiul legii din Wisconsin, strategia reclamantului a fost respinsă, iar instanța de district federal a anulat notificarea și a sancționat avocatul, precum și clientul avocatului. De asemenea, avocatul și-a pierdut statutul de hacker și nu a putut să-și reprezinte clientul în litigiul principal dintre părți.