Ce este o garanție garantată ipotecar (MBS)?

O garanție garantată ipotecar (MBS) este un titlu de creanță care este garantat printr-o ipotecă sau o colecție de credite ipotecare. Un MBS este un titlu garantat cu active care este tranzacționat pe piața secundară Piața de investiții alternative (AIM) Piața de investiții alternative (AIM) a fost lansată pe 19 iunie 1995 ca o piață secundară a Bursei de Valori din Londra (LSE). Piața a fost concepută pentru a permite investitorilor să profite de pe urma activității ipotecare, fără a fi nevoie să cumpere sau să vândă direct împrumuturi pentru locuințe.

Ipotecile sunt vândute unor instituții, cum ar fi o bancă de investiții Lista celor mai importante bănci de investiții Lista celor mai importante 100 de bănci de investiții din lume ordonate alfabetic. Băncile de investiții de top de pe listă sunt Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynchor instituție guvernamentală, care apoi o împachetează într-un MBS care poate fi vândut investitorilor individuali. Un credit ipotecar conținut într-un MBS trebuie să fi provenit de la o instituție financiară autorizată.

Atunci când un investitor cumpără un titlu garantat cu ipotecă , el împrumută în esență bani cumpărătorilor de case. În schimb, investitorul primește drepturile asupra valorii ipotecii, inclusiv dobânzile și plățile de capital efectuate de împrumutat.

Vânzarea creditelor ipotecare pe care le deține le permite băncilor să împrumute ipoteci clienților lor cu mai puțină îngrijorare cu privire la faptul dacă împrumutatul va putea rambursa împrumutul. Banca acționează ca intermediar între investitorii MBS și cumpărătorii de case. Cumpărătorii tipici de MBS includ investitori individuali, corporații Corporație O corporație este o entitate juridică creată de persoane fizice, acționari sau acționari, cu scopul de a opera pentru profit. Companiilor le este permis să încheie contracte, să dea în judecată și să fie trimise în judecată, să dețină active, să remită impozite federale și de stat și să împrumute bani de la instituții financiare și investitori instituționali.

Tipuri de valori mobiliare garantate ipotecar

Există două tipuri de bază de garanție garantată ipotecar: garanție garantată ipotecară trecătoare și obligație ipotecară colaterală (OCP).

1. Pass-through MBS

Securitatea garantată cu ipotecă pass-through este cea mai simplă MBS, structurată ca trust, astfel încât plățile de capital și dobânzi să fie transmise investitorilor. Vine cu o dată de scadență specifică, dar durata medie de viață poate fi mai mică decât vârsta de scadență declarată.

Trustul care vinde MBS pass-through este impozitat în conformitate cu regulile trustului de acordare, care dictează ca deținătorii certificatelor pass-through să fie impozitați ca proprietari direcți ai trustului repartizați la certificat.

2. Obligația ipotecară garantată (OCP)

Obligațiile ipotecare garantate cuprind mai multe grupuri de valori mobiliare, cunoscute și sub numele de tranșe. Fiecare tranșă vine cu scadențe și priorități diferite în primirea principalului și a dobânzii.

Tranșelor li se acordă, de asemenea, ratinguri de credit separate. Cele mai puțin riscante tranșe oferă cele mai mici rate ale dobânzii, în timp ce tranșele mai riscante au rate mai mari ale dobânzii și, prin urmare, sunt, în general, mai preferate de investitori.

Cum funcționează o garanție garantată ipotecar

Când doriți să cumpărați o casă, vă adresați unei bănci pentru a vă oferi un credit ipotecar. Dacă banca confirmă că sunteți solvabil, va depune banii în contul dvs. Apoi vi se va cere să efectuați plăți periodice către bancă în conformitate cu contractul dvs. de ipotecă. Banca poate alege să încaseze principalele și dobânzile sau poate opta pentru vânzarea ipotecii către o altă instituție financiară.

Dacă banca decide să vândă ipoteca către altă bancă, instituție guvernamentală sau entitate privată, va folosi încasările din vânzare pentru a face noi împrumuturi. Instituția care cumpără creditul ipotecar pune în comun ipoteca cu alte credite ipotecare cu caracteristici similare, cum ar fi ratele dobânzii și scadențele.

Apoi vinde aceste valori mobiliare garantate ipotecar investitorilor interesați. Folosește fondurile obținute din vânzare pentru a cumpăra mai multe titluri și a pluti mai multe MBS pe piața deschisă.

Rolul guvernului în MBS

Ca răspuns la Marea Depresie din anii 1930 , guvernul a înființat Administrația Federală a Locuințelor (FHA) pentru a ajuta la reabilitarea și construcția caselor rezidențiale. Agenția a asistat la dezvoltarea și standardizarea ipotecii cu rată fixă și popularizarea utilizării acesteia.

În 1938, guvernul a creat Fannie Mae, o agenție sponsorizată de guvern, pentru a cumpăra ipotecile asigurate de FHA. Fannie Mae a fost împărțit mai târziu în Fannie Mae și Ginnie Mae pentru a sprijini ipotecile asigurate de FHA, Administrația Veteranilor și ipotecile asigurate de Administrația Acasă a Fermierilor.,

În 1970, guvernul a creat o altă agenție, Freddie Mac, pentru a îndeplini funcții similare cu cele îndeplinite de Fannie Mae.

Freddie Mac și Fannie Mae cumpără amândoi un număr mare de credite ipotecare pentru a le vinde investitorilor. De asemenea, garantează plățile la timp ale principalului și dobânzii pentru aceste titluri garantate cu ipotecă. Chiar dacă debitorii inițiali nu reușesc să efectueze plăți în timp util, ambele instituții încă fac plăți către investitorii lor.

Cu toate acestea, guvernul nu îi garantează pe Freddie Mac și Fannie Mae. În cazul în care aceștia intră în incapacitate de plată, guvernul nu este obligat să vină în ajutorul lor. Cu toate acestea, guvernul federal oferă o garanție Ginnie Mae. Spre deosebire de celelalte două agenții, Ginnie Mae nu cumpără MBS. Astfel, vine cu cel mai scăzut risc dintre cele trei agenții.

Rolul MBS în criza financiară din 2008

Titlurile garantate ipotecar de calitate scăzută au fost printre factorii care au condus la criza financiară din 2008. Deși guvernul federal a reglementat instituțiile financiare care au creat MBS, nu au existat legi care să guverneze direct MBS ei înșiși.

Lipsa reglementării a însemnat că băncile își pot obține banii imediat prin vânzarea de credite ipotecare imediat după acordarea împrumuturilor, însă investitorii în MBS nu au fost deloc protejați deloc. Dacă împrumuturile împrumuturilor ipotecare au intrat în neregulă, nu exista o modalitate sigură de a compensa investitorii MBS.

Piața a atras toate tipurile de creditori ipotecare, inclusiv instituțiile financiare nebancare. Creditorii tradiționali au fost obligați să își reducă standardele de credit pentru a concura pentru afacerea cu împrumuturi la domiciliu.

În același timp, guvernul SUA făcea presiuni asupra instituțiilor de creditare pentru a extinde finanțarea ipotecară la debitorii cu risc de credit mai mare. Acest lucru a dus la crearea unor sume masive de credite ipotecare cu un risc ridicat de neplată. Mulți împrumutați au luat pur și simplu credite ipotecare pe care, în cele din urmă, nu și le-au putut permite.

Cu o ofertă constantă și o cerere crescândă pentru titluri garantate cu ipotecă, Freddie Mac și Fannie Mae au sprijinit în mod agresiv piața, emitând tot mai multe MBS. MBS create au constituit investiții din ce în ce mai scăzute, cu risc ridicat. Când debitorii ipotecari au început să își îndeplinească obligațiile, aceasta a condus la un efect domino al prăbușirii MBS, care în cele din urmă a eliminat miliarde de dolari din economia SUA. Efectele crizei ipotecare subpremie s-au răspândit în alte țări din întreaga lume.

Lecturi conexe

Sperăm că ați citit ghidul CFI pentru o garanție garantată de ipotecă. CFI oferă modelare financiară & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certificare FMVA® Aderați la 350.600 de studenți care lucrează pentru companii precum Amazon, JP Morgan și Ferrari program de certificare pentru cei care doresc să-și ducă cariera la nivelul următor. Pentru a continua să învățați și să vă avansați cariera, următoarele resurse vă vor fi de ajutor:

• Piața de capitaluri proprii Piața de capitaluri proprii (ECM) Piața de capitaluri proprii este un subset al pieței de capital, unde instituțiile financiare și companiile interacționează cu instrumente financiare comerciale
• Piețe de capital datorii Grupurile de piețe de capital datorii (DCM) sunt responsabile pentru furnizarea de consiliere direct emitenților corporativi cu privire la creșterea datoriei pentru achiziții, refinanțarea datoriilor existente sau restructurarea datoriilor existente. Aceste echipe operează într-un mediu în mișcare rapidă și lucrează îndeaproape cu un partener consultativ
• Clasa activelor Clasa activelor O clasă de active este un grup de vehicule de investiții similare. Diferite clase sau tipuri de active de investiții – cum ar fi investițiile cu venit fix – sunt grupate împreună pe baza unei structuri financiare similare. În mod obișnuit, acestea sunt tranzacționate pe aceleași piețe financiare și sunt supuse acelorași reguli și reglementări. Dobânda simplă este un calcul al dobânzii care nu ia în considerare efectul compunerii. În multe cazuri, dobânzile sunt compuse cu fiecare perioadă desemnată a unui împrumut, dar în cazul dobânzii simple, nu. Calculul dobânzii simple este egală cu suma principalului înmulțită cu rata dobânzii, înmulțită cu numărul de perioade.