Taxele pentru întreținerea zonei comune (CAM) pot fi confuze. Acestea sunt un termen care se referă la banii pe care îi plătiți proprietarului pentru a suporta costurile de exploatare a zonelor comune ale clădirii. În același timp, totuși, termenul de zonă comună se poate referi și la o zonă a clădirii pe care plătiți chiria. Și, pentru a face lucrurile și mai confuze, acestea se suprapun cu cheltuielile de funcționare. Continuați să citiți și vom „da sens”.

Introducere – Ce să știți despre zona comună

Indiferent de tipul de clădire pe care îl ocupați, dacă are mai mult de un chiriaș, îl puteți împărți în două bucăți. Există piese pe care le ocupă chiriașii ca tine. Și apoi sunt piese pe care le împărtășește toată lumea. Acesta din urmă alcătuiește zona comună.

Ce să știi despre zona comună

Ce este o zonă comună? Ce este întreținerea?

Orice împărtășiți cu ceilalți chiriași – sau că nu controlați în interiorul pereților dispariți ai suitei dvs. – este o zonă comună. În timp ce biroul dvs. este zona dvs. privată, holurile și băile comune de la etaj sunt zone comune. conexiunea este facturată direct către dvs., deci este privată, dar dacă întreaga clădire are aceeași conexiune de apă, acea conexiune de apă face parte, de asemenea, din zonele comune. (Acesta este motivul pentru care am vorbit despre piese ale clădirii în loc de în mod specific despre spații)

Întreținerea este costul executării zonelor comune ale clădirii. Acesta include totul, de la factura la energie electrică pentru iluminarea holurilor, asigurarea proprietății până la costul măturării parcării. De obicei, proprietarul stabilește un buget anual pentru întreținere și vă facturează în fiecare lună, cu o plată finală reală după începutul anului următor.

Este întreținerea comună a zonei același lucru ca și cheltuielile de funcționare?

Cheltuielile de funcționare sunt costurile de exploatare a clădirii. Acestea includ utilități, reparații, asigurări, impozite pe proprietate și administrare, printre altele. Întreținerea comună a zonei este similară, dar se aplică doar la costul executării funcțiilor partajate. CAM-urile exclud, de asemenea, impozitul pe proprietate și asigurările. Acest lucru înseamnă că este obișnuit să auziți rambursările dvs. descrise ca „CAM, impozite și asigurări”, care este un alt mod de a spune că „veți plăti partea dvs. din totalul cheltuielilor de funcționare ale clădirii.

De ce plătiți CAM?

Într-un mod cât mai direct posibil, plătiți CAM deoarece contractul de închiriere necesită acest lucru. În cadrul unui contract de închiriere cu servicii complete, proprietarii percep suma stabilită în fiecare lună. Aceștia folosesc serviciul dvs. complet plata chiriei pentru a plăti cheltuielile de funcționare ale clădirii, ipoteca lor (dacă au una) și apoi ei înșiși sau investitorii lor. Dacă cheltuielile clădirii cresc, proprietarul trebuie să absoarbă acest cost, dar dacă acestea scad, proprietarul trebuie să păstreze beneficiul.

Într-un contract de închiriere în care plătiți taxe CAM și alte cheltuieli de exploatare. , chiria dvs. este separată de costul administrării clădirii. Deoarece sunteți responsabil pentru CAM-uri, vă asumați riscul costurilor de funcționare a clădirii. Dacă urcă, plătești mai mult, iar dacă scad, plătești mai puțin. În același timp, proprietarul obține o rentabilitate stabilită a capitalului investit sub forma chiriei dvs.

Cum se determină CAM?

Proprietarii calculează taxa totală de întreținere a suprafeței comune în funcție de adăugând toate cheltuielile de funcționare pentru clădire, impozitele pe proprietate și asigurarea acestora. Unele contracte de leasing le permit, de asemenea, să adauge o taxă de administrare CAM, care este o colecție suplimentară în plus față de tarifele CAM.

Pentru a determina cât de mult plătiți pentru CAM-uri, aceștia vă găsesc cota proporțională din clădire. Deși este important să citiți cu atenție contractul de închiriere pentru a înțelege exact modul în care acestea sunt calculate, procesul începe, în general, luând suprafața totală utilizabilă a clădirii. Apoi, o împart în spațiul utilizabil al suitei dvs. Deci, dacă 10.000 de metri pătrați utilizabili dintr-o clădire de 200.000 de metri pătrați utilizabili, aveți 5% din spațiul util al clădirii. Aceasta înseamnă că cota dvs. proporțională este de 5 la sută și va trebui să plătiți 5 la sută din totalul tarifelor CAM ale clădirii.

Este greu de prezis ce CAM-uri vor fi în avans. Din acest motiv, proprietarii creează de obicei un buget CAM la începutul anului. Apoi, îl împart la 12 și vă încarcă partea dvs. în fiecare lună. La sfârșitul anului, ei compară ceea ce vă percep cu costurile reale și fie vă trimit un cec pentru diferență dacă ați plătit în exces, fie vă trimit o factură dacă ați plătit în mod insuficient. Apoi, începe din nou pentru anul următor.

Ce pot face în legătură cu tarifele de întreținere a zonei comune?

Nu este mare lucru pe care îl puteți face cu privire la tarifele CAM din Dacă sunteți o mare parte din clădire, utilizarea resurselor proprietății cu mai multă înțelepciune vă poate economisi bani pe termen lung, dar în afară de asta, CAM-urile dvs. sunt, în general, ceea ce percepe proprietarul. Fiți atenți cu atenție la matematica lor.pentru a vă asigura că vă taxează doar pentru partea echitabilă a clădirii. Optarea pentru un contract de închiriere cu servicii complete vă poate economisi bani protejându-vă de expunerea la CAM, dar dacă un proprietar își asumă acel risc suplimentar pentru dvs., el sau este probabil să vrea să fie compensată cu o rentabilitate mai mare.

Cum pot să mă asigur că rata CAM este corectă?

În afară de verificarea atentă a numerelor și, dacă este necesar, pentru ca proprietarul dvs. să efectueze un audit, nu aveți mai multe moduri de a vă menține proprietarul cinstit odată ce v-ați mutat în clădire. CAM-uri. Iată câteva strategii care pot funcționa pentru dvs. pe piața dvs.:

1. Cercetați alte clădiri din zonă pentru a vedea cum se aliniază toate CAM-urile lor. Dacă o clădire are o chirie mare și CAM-uri mai mari decât altele, poate fi una de evitat.

2. Solicitați un istoric CAM. Dacă o clădire are o istorie lungă de CAM plate sau în scădere, s-ar putea să trebuie să aveți o creștere surpriză pe măsură ce este necesară întreținerea diferită. În schimb, dacă crește în mod constant cu o sumă rezonabilă, ar putea indica o gestionare responsabilă.

3. Negociați termenii CAM-ului dvs. În funcție de piață – și reprezentantul locatarului dvs. poate fi un ghid – este posibil să puteți negocia creșteri limitate, să modificați suprafața pătrată pe care este calculată sau să luați alte măsuri pentru a vă reduce cheltuielile.

Înțelegerea spațiului de birou

Elementele de bază ale spațiului

Clădirile de birouri închiriază spațiu chiriașilor lor. În plus, acestea oferă spații comune pentru public și pentru chiriașii lor. Acele spații comune, cum ar fi holurile, atriurile, toaletele și spațiile de amenajare, fac clădirea să funcționeze mai bine, dar necesită și bani și efort pentru a le întreține. Spațiul pe care îl ocupă este spațiul pe care proprietarul nu îl poate pune în apartamente private pentru chiriașii săi. Din acest motiv, majoritatea proprietarilor pliază parțial sau total din valoarea acelui spațiu comun (uneori denumit „zonă comună”) în chiria pe care o plătesc chiriașilor lor.

Utilizabil vs. Suprafață pătrată închiriabil

Spațiul din pereții dispariți ai suitei dvs. – spațiul dvs. – este denumit utilizabil Deci, de exemplu, dacă aveți un spațiu care măsoară 30 de picioare lățime și 80 picioare lungime, ați avea 2400 de metri pătrați utilizabili, deoarece 30 de ori 80 este egal cu 2400.

Când adăugați pătratul dvs. utilizabil înregistrări pentru cota dvs. din spațiile comune ale clădirii, veți obține imagini pătrate închiriabile. În timp ce reprezentantul locatarului vă poate ajuta să vă verificați suprafața pătrată, dacă doriți să o calculați singur, aveți nevoie de trei informații:

• Dimensiunea spațiului dvs. (în picioare pătrate utilizabile) )

• Suprafața pătrată totală utilizabilă a clădirii

• Spațiul total al zonei comune a clădirii

După ce ai aceste informații, împarte dimensiunea spațiului tău la suprafața pătrată utilă totală a clădirii. Asta îți va oferi un procent, care reprezintă partea ta proporțională din clădire ” Suprafata utila totala. Apoi, multiplicați spațiul comun al zonei cu cota proporțională. Adăugați acel produs la suprafața pătrată utilizabilă pentru a găsi totalul de metri pătrați care pot fi închiriați.

Variații ale termenilor de închiriere comercială

În timp ce industria imobiliară comercială are definiții „oficiale” pentru toate acestea condițiile de închiriere comercială, în practică, puteți constata că interpretarea lor de către fiecare proprietar diferă. S-ar putea să constatați că o clădire percepe taxe pentru „CAM, impozite și asigurări”, în timp ce taxele CAM pentru altul includ deja impozite și asigurări. Clădirile pot avea standarde diferite pentru modul în care vă măsoară spațiul și spațiile comune din clădiri. În plus față de aceste modificări, puteți găsi diferențe în aproape orice alt termen de leasing.

Concluzie

Taxele pentru întreținerea zonei comune (CAM) sunt unele dintre cele mai complicate părți a negocierii unui contract de închiriere de birouri. Este frecvent dificil să le comparăm între clădiri și acestea pot fi foarte variabile de la manager la manager. Cea mai bună modalitate de a vă asigura că plătiți CAM-urile corecte este să solicitați ajutorul unui reprezentant al chiriașului atunci când vă găsiți spațiul următor și să vă mențineți numărul la îndemână pe tot parcursul închirierii.