gemensamt hyresavtal är utan tvekan den mest populära anordningen för skiftundantag. Och varför inte? Fastigheter som ägs i gemensamt hyresavtal överförs automatiskt, utan testamente, till den eller de efterlevande ägarna när en ägare dör. Det är enkelt att skapa ett gemensamt hyresavtal och det kostar inte ett öre.

Det gemensamma hyresavtalet fungerar ofta bra när par (gifta eller inte) förvärvar fastigheter, fordon, bankkonton, värdepapper eller andra värdefulla Det kan dock finnas några allvarliga nackdelar (diskuteras nedan), särskilt om du äger egendom själv och funderar på att göra någon annan till en gemensam hyresgäst bara för att undvika testamente.

I många stater, gifta par (eller registrerade inhemska partner eller civila fackföreningspartners) tar ofta inte äganderätt utan i stället för ”hyresavtal”. Båda undviker testamente på exakt samma sätt. Om du är intresserad av det alternativet, läs detta avsnittet först för de allmänna gemensamma hyresreglerna; kolla sedan diskussionen om hyresgästen i sin helhet.

Hur gemensamma hyresgäster undviker testamente

När en gemensam ägare (kallad gemensam hyresgäst, även om det inte har något att göra med att hyra) dör, får de överlevande ägarna automatiskt den avlidne ägarens andel av den gemensamma hyresfastigheten. Denna automatiska överföring till de överlevande kallas ”rätten till överlevnad”. Fastigheten går inte genom skifterätt – de överlevande behöver bara blanda några enkla pappersarbete för att få fastigheten i deras namn.

De exakta stegen beror på typen av egendom, men i allmänhet alla ny ägare måste göra är att fylla i ett enkelt formulär och presentera det med ett dödsintyg till innehavaren av ägarregistret: en bank, en statlig motorfordonsavdelning eller ett läns fastighetsregisterkontor.

EXEMPEL : Evelyn och hennes dotter Miya äger en bil tillsammans, registrerade i deras namn som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt. När Evelyn dör kommer hennes halvintresse i bilen att gå till sin dotter utan testament. För att få bilen registrerad i hennes namn ensam behöver Miya bara fylla i ett enkelt formulär och lämna in det till det statliga motorfordonsverket.

Om du är en gemensam hyresgäst kan du inte lämna din del till någon annan än de överlevande gemensamma hyresgästerna. . Så även om ditt testamente specifikt lämnar ditt halvintresse i ett gemensamt hyreshus till någon annan, har det ingen effekt. Den överlevande gemensamma hyresgästen äger automatiskt fastigheten efter din död.

Men denna regel är mindre järnklädd än den kanske låter. Under de flesta omständigheter kan en gemensam hyresgäst enkelt och ensidigt bryta det gemensamma hyresavtalet när som helst före döden.

EXEMPEL: Eleanor och Sadie äger ett hus tillsammans som gemensamma hyresgäster. Utan att berätta för Sadie undertecknar Eleanor en handling (och registrerar den i länets landkontor) som överför hennes halvintresse från sig själv som en gemensam hyresgäst till sig själv som ”gemensam hyresgäst”. (Hyresavtal är gemensamt en form av delägande som inte inkluderar rätten till överlevnad.) Detta avslutar det gemensamma hyresavtalet och lämnar Eleanor fritt att lämna sitt halvintresse i fastigheten till någon annan i hennes testamente.

Du kan också ge ditt intresse till någon annan. Om du gör det kommer de nya ägarna inte att vara gemensamma hyresgäster. istället kommer de att vara ”gemensamma hyresgäster.” Det finns ingen rätt till överlevnad med hyresgäster i gemensam egendom.

EXEMPEL: Sean och Alice äger ett strandhus som de ärvt från sina föräldrar i gemensamt hyresavtal. Sean ger sitt halvintresse till sina vuxna barn och gör dem till hyresgäster gemensamt med Alice. När Alice dör kommer hennes intresse inte automatiskt till Seans barn. Istället kommer det att passera under villkoren i hennes testamente.

Begränsningar av det gemensamma hyresavtalet

Det finns bestämda gränser för effektiviteten av gemensamt ägande som en strategi för skatteundvikande.

Skiftet undviks inte när den senaste ägaren dör. Skiftundantagens del av det gemensamma hyresavtalet fungerar endast vid den första delägarens död. (Eller om det finns tre gemensamma hyresgäster, endast vid de två första dödsfallet och så vidare.) När den sista delägaren dör, måste fastigheten gå igenom testamentet innan den går till den som ärver den, såvida inte den sista ägaren använde en annan metod för skatteundvikande, som att överföra fastigheten till ett levande förtroende. Däremot kan du med andra testanordningar för att undvika skift, såsom levande förtroende eller konton som kan betalas vid dödsfall, namnge en förmånstagare som ärver utan testamente när den andra delägaren dör.

Skiftet är undviks inte om båda ägarna dör samtidigt. I det mycket osannolika fallet skulle varje ägares andel av fastigheten passera enligt villkoren i hans eller hennes testament. Om en gemensam hyresgäst dog utan en giltig testamente, skulle fastigheten gå till varje ägares närmaste släktingar enligt statlig lag. Hur som helst skulle sannoliknande vara nödvändigt.

En ägares oförmåga kan hobba de andra. Om en gemensam ägare blev arbetsoförmögen och inte kunde fatta beslut, skulle de andra ägarnas frihet att agera begränsas. Detta problem kan undvikas om varje delägare undertecknar ett dokument som kallas ”Durable Fullmakt”, vilket ger någon befogenhet att hantera sina affärer om de inte kan, eller om fastigheten överförs till ett levande förtroende.

Nackdelar med att lägga till en ny gemensam hyresgäst bara för att undvika testamente

Gemensamma hyresgäster är vanligtvis ett dåligt val för fastighetsplanering när en äldre person, som bara vill undvika testamente, lägger enbart ägd fastighet i gemensamt hyresavtal med någon annan. Att lägga till en annan ägare på det här sättet skapar flera potentiella huvudvärk.

Du ger bort egendom. Om du gör någon annan till en gemensam hyresgäst för egendom som du nu äger själv, ger du upp halva ägandet av fastigheten. ny ägare kan sälja eller inteckna sin andel – eller förlora den till borgenärer eller i en skilsmässa.

EXEMPEL: En kvinna i Arizona lade till sin vuxna son som ägare till hennes villa som gemensam hyresgäst. betalade alla utgifter för fastigheten och fick alla inkomster från att hyra den till hyresgäster. Senare stämde IRS sonen för obetald inkomstskatt, och så småningom såldes lägenheten för att betala skatten. Mamman fick hälften av intäkterna. Hon stämde för den andra halvan och argumenterade för att hon var den enda sanna ägaren eftersom det gemensamma hyresavtalet bara hade skapats för fastighetsplaneringsändamål. Hon förlorade. (Nikirk mot USA, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Presentskatt kan fastställas vid överföringen. Om gåvor till en person (utom din make) under ett år överstiger fe undantagsbeskattning (15 000 USD för 2020) måste du lämna in en skattedeklaration till IRS. Ingen skatt är faktiskt förfaller dock förrän du lämnar eller ger bort ett mycket stort belopp (11,58 miljoner dollar 2020) i skattepliktiga gåvor.

Det finns ett stort undantag: Om två eller flera personer äger en bank konto i gemensamt hyresavtal, men en person lägger in hela eller större delen av pengarna, beräknas ingen presentskatt mot den personen. Teorin är att eftersom bidragsgivaren fortfarande har befogenhet att ta ut pengarna har ingen gåva gjorts ännu. skattepliktig gåva kan dock göras när den andra gemensamma hyresgästen tar ut pengar från den. (IRS Priv. Ltr. regel 94-27003, 1994.)

Det kan orsaka tvister efter din död. Många äldre människor gör misstaget att lägga till någon som en gemensam hyresgäst till ett bankkonto bara för ”bekvämlighet.” De vill att någon ska hjälpa dem genom att sätta in checkar och betala räkningar. Men efter att den ursprungliga ägaren dör kan medägaren hävda att han eller hon har rätt att, som en överlevande gemensam hyresgäst, hålla kvar pengarna på kontot. I vissa fall kanske det är vad den avlidne på riktigt avsedd – det är för sent att fråga. Tyvärr leder den här typen av förvirring ofta till bittra och permanenta familjesprickor, varav några utkämpas i domstol.

Om du bara vill att någon ska skriva checkar åt dig, överväg att öppna ett ”bekvämlighetskonto” eller ge en betrodd person en ”fullmakt.” Hur som helst ger någon du väljer myndighet att använda pengar på ditt konto, men bara för dina räkning.

En efterlevande make kan missa en inkomstskatteavbrott. Om du gör din make till en gemensam hyresgäst på egendom som du äger separat, kan den efterlevande make missa en potentiellt stor inkomstskatteavbrott senare, när fastigheten säljs. problem bara om:

• du äger egendom separat och vill göra din make till en gemensam hyresgäst nu istället för att lämna fastigheten till honom eller henne vid din död
• fastigheten ” s värde har ökat (eller du förväntar dig det), och
• du bor inte i en samhällsfastighetsstat (delstaten för samhällsfastigheter är Arizona, Kalifornien Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington eller Wisconsin).

För att förstå problemet måste du veta lite om IRS ”skatteunderlag” -regler. Skatteunderlaget för en fastighet är det belopp som beskattningsbar vinst beräknas när egendom säljs. Vanligtvis är grunden vad du betalade för fastigheten, med vissa justeringar. Till exempel, om du köper en antikvitet för $ 100, är det beloppet din grund. Om du, 20 år senare, säljer det för $ 400, låter IRS-reglerna subtrahera din $ 100-bas och lämnar 300 $ i skattepliktig vinst.

Om du äger en egendom själv och lämnar den till din make på din död, hans eller hennes skatteunderlag är fastighetens marknadsvärde vid den tidpunkt då den ärvdes. Om värdet på fastigheten har stigit, går grunden upp (den ”s” förstärktes, i skattespråk) också. Det är bra, för en högre grund innebär lägre skattepliktig vinst när fastigheten säljs.

Om du däremot överför den enbart ägda fastigheten till gemensam hyresavtal med din make, är skatteunderlaget för hälften av dig ge stannar exakt samma, det är inte förstärkt. (26 USC § 2040.)

Som nämnts ovan finns det en särskild regel för par i samhällsfastigheter: Båda halvorna av samhällets egendom får en förstärkt grund när en make dör. Detta gäller till och med om samhällets fastigheter hålls i gemensamt hyresavtal. Men i så fall måste den efterlevande makan visa skattemyndigheten att den gemensamma hyresfastigheten faktiskt var samhällsfastighet – det vill säga att den köptes med medel från samhällsfastigheter. gemensamt hyresavtal, det är vad IRS kommer att gå med. Det kanske är bättre att du har titeln som community-egendom i första hand.