Common Area Maintenance (CAM) -avgifter kan vara förvirrande. De är en term som hänvisar till de pengar du betalar hyresvärden för att betala kostnaden för att driva byggnadens gemensamma utrymmen. Samtidigt kan termen gemensamt område dock också hänvisa till ett område av byggnaden som du betala hyra. Och för att göra sakerna ännu mer förvirrande överlappar de driftskostnaderna. Fortsätt läsa, och vi kommer att förstå det.

Intro – Vad man ska veta om det gemensamma området

Oavsett vilken typ av byggnad du bor i, om den har mer än en hyresgäst kan du dela den i två delar. Det finns bitar som hyresgäster som du ockuperar. Och så finns det bitar som alla delar. Det senare utgör det gemensamma området.

Vad man ska veta om det gemensamma området

Vad är ett gemensamt område? Vad är underhållet?

Allt som du dela med de andra hyresgästerna – eller att du inte kontrollerar inom den svängande väggen i din svit – är ett gemensamt område. Medan ditt kontor är ditt privata område, är korridorerna och delade badrum på ditt våning gemensamma utrymmen. Ditt internet anslutningen faktureras antagligen direkt till dig, så det är privat, men om hela byggnaden delar samma vattenanslutning är den vattenanslutningen också en del av de gemensamma utrymmena. (Det är därför vi pratade om delar av byggnaden istället för specifikt om utrymmen).

Underhåll är kostnaden för att driva byggnadens gemensamma utrymmen. Den innehåller allt från elräkningen för att tända korridorerna till försäkringen för fastigheten till kostnaden för att sopa parkeringen. Vanligtvis fastställer hyresvärden en årlig budget för underhållet och fakturerar dig varje månad, med en slutlig inbetalning efter början av nästa år.

Är underhåll av gemensamt område samma sak som driftskostnader?

Driftskostnaderna är kostnaden för att driva byggnaden. De inkluderar bland annat verktyg, reparationer, försäkringar, fastighetsskatt och förvaltning. Common Area Maintenance är liknande men gäller endast kostnaden för att köra delade funktioner. CAM exkluderar också fastighetsskatt och försäkring. Detta innebär att det är vanligt att höra dina ersättningar beskrivna som ”CAM, skatt och försäkring”, vilket är ett annat sätt att säga att du ”betalar din del av byggnadens hela driftskostnader.

Varför betalar du CAM?

Så direkt som möjligt betalar du CAM eftersom ditt hyresavtal kräver det. Under en fullserviceavtal debiterar hyresvärden det fasta beloppet varje månad. De använder sedan din fullservice hyra betalning för att betala byggnadens driftskostnader, deras inteckning (om de har en), och sedan sig själva eller deras investerare. Om byggnadens kostnader ökar måste hyresvärden ta upp den kostnaden, men om de går ner får hyresvärden behålla förmånen.

I ett hyresavtal där du betalar CAM-avgifter och andra driftskostnader. blir din hyra åtskild från kostnaden för att driva byggnaden. Eftersom du ansvarar för CAM tar du risken för byggnadens driftskostnader. Om de går upp betalar du mer och om de går ner betalar du mindre. Samtidigt får ägaren en fast avkastning på sitt investerade kapital i form av din hyra.

Hur bestäms CAM?

Ägarna beräknar den totala avgiften för underhåll av det gemensamma området med lägga samman alla driftskostnader för byggnaden, deras fastighetsskatt och försäkring. Vissa hyresavtal låter dem också lägga till en CAM-administrationsavgift, vilket är en extra insamling utöver CAM-avgifterna.

För att bestämma hur mycket du betalar för CAM, hittar de din proportionella andel av byggnaden. Även om det är viktigt att läsa ditt hyresavtal noggrant för att förstå exakt hur dessa beräknas, börjar processen vanligtvis med att ta den totala användbara ytan av byggnaden. Sedan delar de upp det i det användbara utrymmet i din svit. Så om du 10 000 användbara kvadratfot av en 200 000 användbar kvadratfot byggnad, du har 5 procent av byggnadens användbara utrymme. Det betyder att din pro-rata-andel är 5 procent och att du kommer att behöva betala 5 procent av byggnadens totala CAM-avgifter.

Det är svårt att förutsäga vad CAM kommer att bli i förväg. Av den anledningen skapar ägare vanligtvis en CAM-budget i början av året. Sedan delar de den med 12 och debiterar dig din andel varje månad. I slutet av året jämför de vad de debiterar dig med de faktiska kostnaderna och antingen skickar du en check för skillnaden om du betalade för mycket eller skickar en räkning om du har betalt för mycket. Sedan börjar det igen nästa år.

Vad kan jag göra med underhållsavgifter för gemensamt område?

Det finns inte mycket du kan göra för CAM-avgifterna i din Om du är en stor del av byggnaden kan du spara pengar på lång sikt med att använda fastighetens resurser på ett mer klokt sätt, men förutom det är dina CAM i allmänhet vad din ägare tar ut. Var dock noga med deras matematik.för att se till att de bara tar betalt för din rättvisa andel av byggnaden. Att välja ett fullserviceavtal kan spara pengar genom att skydda dig från CAM-exponering, men om en ägare tar den extra risken för dig, han eller det är sannolikt att hon vill kompenseras med en högre avkastning.

Hur kan jag se till att min CAM-kurs är rättvis?

Annat än att noggrant kontrollera siffrorna och, om det behövs, låter din hyresvärd göra en granskning har du inte många sätt att hålla din ägare ärlig när du har flyttat in i byggnaden. Innan du flyttar in kan du och din hyresgästrepresentant dock göra mycket för att skydda dig från orimligt. CAM: er. Här är några strategier som kan fungera för dig på din marknad:

1. Undersök andra byggnader i området för att se hur alla deras CAM: er stämmer överens. Om en byggnad har hög hyra och högre CAM än andra kan det vara en att undvika.

2. Be om en CAM-historik. Om en byggnad har en lång historia av platta eller sjunkande CAM, kan du vara i en överraskningsökning eftersom uppskjutet underhåll förfaller. Omvänt, om det konsekvent ökar med ett rimligt belopp kan det indikera ansvarsfull hantering.

3. Förhandla om villkoren för din CAM. Beroende på din marknad – och din hyresgästrepresentant kan vara en guide – kan du kanske förhandla om begränsade höjningar, ändra kvadratmeterna som den beräknas på eller vidta andra åtgärder för att minska dina kostnader.

Förstå kontorsutrymme

Grundläggande utrymme

Kontorsbyggnader hyr ut utrymme till sina hyresgäster. Dessutom tillhandahåller de delade utrymmen för allmänheten och för sina hyresgäster att använda. Dessa delade utrymmen, som lobbyar, atrium, toaletter och rekreationsutrymmen, får byggnaden att fungera bättre, men de tar också pengar och ansträngningar för att underhålla. Utrymmet de tar upp är utrymme som hyresvärden inte kan lägga i privata sviter för sina hyresgäster. Av denna anledning vikar de flesta hyresvärdar del av eller hela värdet av det delade utrymmet (ibland kallat ”gemensamt område”) till hyran som de tar betalt för sina hyresgäster.

Användbar kontra uthyrningsbar kvadratfilm

Utrymmet inom din svits nedbrytande väggar – ditt utrymme – kallas ditt användbara Om du till exempel har ett utrymme som mäter 30 fot brett och 80 fot långt, skulle du ha 2400 användbara kvadratfot, eftersom 30 gånger 80 är lika med 2400.

När du lägger till din användbara kvadrat bilder till din andel av byggnadens gemensamma utrymmen, får du din hyrbara kvadratmeter. Medan din hyresgästrepresentant kan hjälpa dig att verifiera ditt kvadratmeter, behöver du tre information om du vill beräkna det själv:

• Storleken på ditt utrymme (i användbara kvadratfot )

• Byggnadens totala användbara kvadratmeter

• Byggnadens totala gemensamma yta

När du har fått den informationen, dela storleken på ditt utrymme med byggnadens totala användbara kvadratmeter. Det ger dig en procentsats, vilket representerar din proportionella andel av byggnaden. s totala användbara yta. Multiplicera sedan det gemensamma utrymmet med din proportionella andel. Lägg den produkten till ditt användbara kvadratmeter för att hitta dina totala hyrbara kvadratmeter.

Variationer i kommersiella hyresvillkor

Även om den kommersiella fastighetsbranschen har ”officiella” definitioner för alla dessa kommersiella hyresvillkor, i praktiken, kanske du upptäcker att varje hyresvärds tolkning av dem skiljer sig åt. Du kanske upptäcker att en byggnadsavgift för ”CAM, skatter och försäkringar” medan en annans CAM-avgifter redan inkluderar skatter och försäkringar. Byggnader kan ha olika standarder för hur de mäter ditt utrymme och de gemensamma utrymmena i byggnaderna. Förutom dessa ändringar kan du också hitta skillnader i nästan alla andra hyresperioder.

Slutsats

Common Area Maintenance (CAM) -avgifter är några av de mest komplicerade delarna för att förhandla om ett kontor. Det är ofta utmanande att jämföra dem mellan byggnader och de kan vara mycket varierande från chef till chef. Det bästa sättet att säkerställa att du betalar rätt CAM är att anlita hjälp från en hyresgästrepresentant när du hittar ditt nästa utrymme och att hålla hans eller hennes nummer till hands under hela ditt hyresavtal.