”Det finns också positiva sidor med att hyra. Men det känns bara som att du bara slänger pengar, sa han. ”Jag kollar antagligen (fastighetsannonser) kanske varje vecka eller så, bara för att se om det finns någon form av mirakelprissatta bostäder som dyker upp. Jag tycker att det är mer dagdrömmer än att känna mig hoppfull just nu.”

Szuszwalak sa att han förstår varför bostadsförespråkare fokuserar på kampen för hushåll med lägre inkomster. Men han sa, ”Jag tror att det finns en saknad typ av medelkomponent. Jag är på ett konstigt ställe där jag inte gör massor, men mer än många inkomstbegränsade program tillåter.

Bostäderna som passar hans budget – han letar efter något under $ 250 000 – är en bostadsrätt, sa Szuszwalak. Det är bostäder som Denver saknar.

I åratal anklagades Colorado för konstruktionsfel, som är avsedd att skydda konsumenterna, för brist på ny lägenhetskonstruktion. Kritiker sa att lagen nästan bjöd in advokater att organisera andelsägare för att stämma över byggproblem, vilket gör försäkring mycket dyr. Lagen ändrades 2017 för att kräva att mer än hälften av komplexets invånare håller med innan de stämmer utvecklaren. Denver har också beslutat att utvecklare och entreprenörer ska få en chans att reparera problem innan rättegångar inlämnas. Men potentialen för rättsliga åtgärder är fortfarande ett problem, säger fastighetskonsulten Greenly, som är specialiserad på lägenheter.

”Vi måste bygga aggressivt bostäder med medelinkomst,” sa Greenly.

Rusty Crandall, områdespresident för den nationella utvecklaren Meritage Homes, sade att husbyggnadsindustrin övergav lägenheter i Colorado i början av 2000-talet.

”Hela segmentet levereras inte eftersom byggarna inte ville bli stämd, sade han.

Meritage ”vågar inte in i lägenhetsvärlden. Det finns fortfarande för mycket risk där för oss.”

Så hur uppnår Denver överkomliga priser för alla?

Szuszwalaks saknade mitt får uppmärksamhet från utvecklare, som ser möjligheter där. Crandall tänker på sina barn: ”Hur kommer de att kunna ha råd med ett hem, även med en högskoleutbildning och ett bra jobb ? ”

Crandalls Meritage har vidtagit åtgärder för att lösa problemet genom att utveckla stadsbostäder, som är byggda nära varandra, vilket sparar på land st. Vid en stadsbyggnadsutveckling i Aurora som heter Painted Prairie håller Meritage dessutom priserna i schack genom att erbjuda färre alternativ för föremål som köksskåp och badrumsblandare, vilket gör att utvecklaren kan beställa i bulk ekonomiskt. Planerna är enklare och kvadratmeter mindre.

Crandall sa att hans företag har funnit att konsumenterna är villiga att ge upp sådana saker som källare för att spara pengar. Meritages kompakta Townhomes Painted Prairie säljer till låga 300 000 dollar, vilket är ungefär 140 000 dollar lägre än det genomsnittliga stängningspriset för ett hem i Denver i april.

En mindre utvecklare, Paul Malone, riktar sig också mot mellersta inkomstköpare. Malone tar med sig delar av ett 39-enhets lägenhetsprojekt som han kallar The Nightingale från en modulär bostadsfabrik i Minnesota för att bygga upp på en plats i Denver Uptown-kvarter. På grund av risken att bli stämd enligt lagen om konstruktionsfel sa han att hans försäkringskostnader är tre gånger högre än vad han skulle bygga om han inte byggde lägenheter. Han börjar i det lilla och tänker bygga starka relationer med sina köpare och hoppas att det kommer att uppmuntra dem att samarbeta med honom för att ta itu med eventuella problem snarare än att gå till domstol.

Modulkonstruktion ses som ett sätt att bygga mer effektivt . Nightingale kommer att ha studior från $ 250.000, ett sovrum för $ 299.000 och två sovrum för $ 437.000. Enligt Denver Metro Association of Realtors var medianpriset på en lägenhet i april 322 000 dollar.

Malone erkände att hans 39 enheter inte kommer att ha stor inverkan på utbudet. Men han sa att andra utvecklare också överväger att bygga lägenheter till medelhöga priser.

”Jag önskar att fler skulle göra det,” sade Malone. ”Eftersom det är viktigt för årtusenden att ha råd att köpa bostäder.”

Habitat for Humanity’s Lafferty utvecklar bostäder till salu för familjer som inte har köpkraften hos de kunder Malone siktar på. Och hon vill ha hjälp från politiska beslutsfattare.

Lafferty föreslog till exempel att städerna skulle kunna sänka planering och tillåta avgifter som krävs för utvecklare om de bygger bostäder inom räckhåll för hyresgäster eller köpare med låg och måttlig inkomst.

Denver överväger just det, säger Laura Aldrete, som leder avdelningen som ansvarar för att avgöra om en utvecklares planer uppfyller stadens kriterier för utfärdande av bygglov. Aldrete sa att hennes avdelning för samhällsplanering och utveckling påbörjar ett pilotprojekt som kommer att erbjuda snabba tillstånd och reducerade avgifter för utvecklare av prisvärda bostäder.

Aldrete tillade att hon arbetar med Britta Fisher, chef för Denver bostadsavdelning, för ett projekt som undersöker hur zonindelning kan öka prisvärdheten.

”Områdesplanering under många år gjorde precis tvärtom. ”Sade Aldrete. (Områdesplanering av stora delar av Denver och städer över hela landet för enfamiljshus, till exempel, åt jord, vilket ökar markkostnaderna.)

Som en del av sitt projekt överväger Aldrete land. tillvägagångssätt som att tillåta fler duplexer och triplexer att öka densiteten. Fisher sa tillbehörsbostäder, som nu är lagliga i 25 procent av Denver, är ett annat sätt att försiktigt öka antalet människor som bor på ett enda jordskifte. ADU, eller grannlägenheter, skulle också kunna skapa sätt för familjer med låg inkomst att tjäna inkomst eller för flera generationer av en familj att bo nära och försörja varandra, sa Fisher.

Men ADU kan vara dyra. Förra året godkände Denver kommunfullmäktige en fond på 500 000 dollar för invånare på västsidan för att bygga ADU på sin egendom. Låginkomstiga husägare som går med på att hyra ut fastigheterna till lägre priser än marknaden kan få lån på upp till 25 000 dollar för att bygga ett andra hem. Husägare behöver bara betala tillbaka lånet om de säljer fastigheten inom 25 år.

År 2017 gjorde borgmästare Michael Hancock ett tryck för att hjälpa familjer med låg och måttlig inkomst att komma in i tomma lägenheter med marknadsränta. Det ledde till programmet Voucher Equity med lägre inkomster, eller LIVE Denver, enligt vilket hyresvärdar kunde få stadssubventioner så att familjer som tjänar mellan 40 och 80 procent av områdets median kan få bostäder. Hittills har bara 17 familjer placerats i bostäder genom LIVE Denver.

Fisher, stadens bostadschef, sa att staden utvärderade initiativet. Hon sa att den höga omsättningen bland fastighetsförvaltare har inneburit att staden har varit tvungen att fortsätta att utbilda hyresvärdar om hur programmet fungerar.

År 2017 lanserade staden en bostadsfond med målet att skapa och bevara mer än 6200 prisvärda hem på ett decennium. Det började med 15 miljoner dollar och har sedan dess fördubblats.

Fonden används huvudsakligen för att bevilja bidrag och lån för att hjälpa privata utvecklare som erbjuder bostäder under marknadsräntor. Den finansieras delvis av skatter, inklusive på marijuana, och delvis av avgifter som betalas av utvecklare som inte själva vill bygga bostäder under marknadsräntan.

Greenly sa att i stället för att bidra med kontanter till en fond, kanske utvecklare borde bygga en viss mängd prisvärda bostäder i en stad som för närvarande har cirka 23 000 inkomstbegränsade bostäder. ”

” Vi behöver bostäderna, ”sa hon.

Fisher sa att staden kan skapa incitament för utvecklare utan att eliminera gamla. Hon pekade på förändringar i zon de senaste åren som har gjort det möjligt för utvecklare att bygga högre om de inkluderar prisvärda bostäder i projekt.

”Det är inte om att ta bort ett enda verktyg eller lägga till ett enda verktyg, ”sa Fisher.

Hon sa att nya finansieringskällor behövs för att komma under byggda marknadspriser. Det viktigaste finansieringsverktyget i decennier har varit federala skattelättnader. Utvecklare som får krediter säljer dem till investerare för kontanter som de sedan använder för att bygga. En statlig myndighet distribuerar både statliga och federala skattekrediter på en konkurrenskraftig basis, vanligtvis får de många fler ansökningar än vad de kan tillgodose. Ofta ansöker utvecklare flera gånger innan de vinner ett bidrag.

Vem är ansvarig för prisvärda bostäder?

James Roy II, en community-arrangör i Denver, vill att diskussionen ska gå bortom utvecklare och beslutsfattare. Han sa att sjukhus och skolor, vars anställda prissätts från bostadsmarknaden i Denver, kan tillhandahålla lösningar som att donera mark eller ge bidrag för att sänka bostadskostnaderna. Roy sa att ekonomisk coachning, klasser för bostadsägande och andra verktyg måste användas mer för att hjälpa fattiga familjer att förbereda sig för att köpa bostäder.

”Det är familjer som vi påverkar. Det är individer. Det är barn,” Roy sa. ”Att tänka på det som produktion av bostäder missar hela poängen.”

Elena Martinez plockade upp ett flygblad om en klass för bostadsägande för några år sedan. Som barn hade Martinez pendlat mellan sin mammas hem i Los Angeles och hennes far i Denver. Hon har upplevt hemlöshet.

”Jag ville ha en plats med stabilitet. Jag hade inte så stor uppväxt,” sa hon.

På vissa sätt tog hon den bostadsägarkurs hon tog. lämnade Martinez nedstämd. Hon träffade klasskamrater som var bättre förberedda och fastighetsmäklare och låneansvariga som inte var uppmuntrande.

”Jag kände mig hopplös. Som om jag inte hade kriterierna för att köpa ett hem, sa hon. ”Jag hade inga besparingar eller någon kudde.”

Martinez gav inte upp. Hon flyttade in hos en av sina döttrar för att spara pengar och betala räkningar. För två år sedan köpte Martinez ett hus i Brighton.Hon hade hyrt i åtta år i Denver Globeville-kvarter och gillade det där, men Brighton var där hon hade råd att köpa. Hon sa att hon inte ville spendera mer än 320 000 dollar.

Martinez lärde sig i klassen för bostadsägande om lån och handpenningsprogram som erbjuds av organisationer som Colorado Housing and Finance Authority. Martinez sparade så småningom 5 000 dollar och fick 15 000 dollar i utbetalningsstöd från CHFA i form av ett andra lån.

Martinez har sin egen verksamhet, EHijole Tacos och Catering. Hon började nyligen också jobba över natten som psykiatrisk tekniker på en rehabiliteringsanläggning för kvinnor som återhämtat sig efter missbruk. Hennes man har också två jobb, som leveransman och som gatuunderhållsarbetare för staden Denver. Hennes inteckning är 2160 dollar i månaden, nästan dubbelt så mycket som hon betalade för hyra. Hon betalar 2300 dollar per månad för att hon vill komma vidare.

”Jag ville verkligen ha den strukturen (att äga ett hem) när jag var yngre”, sa hon. ”Tyvärr har jag aldrig lyckats med det. Nu är jag mormor och jag har gjort det. ”

Förutom den hemägarklassen krediterar Martinez organisationer som har hjälpt henne att bli en entreprenör.

Yessica Holguin är verkställande direktör för Denver’s Center for Community Wealth Building, som använder jobbutbildning, entreprenörsutveckling och andra strategier för att hjälpa människor från historiskt förbises samhällen att få ekonomisk självförsörjning.

”Det skulle inte vara dåligt om vi bygga 2500 $ (en månad) lägenheter om folk hade råd att bo där, säger Holguin.

Holguins organisation hjälpte Martinez att starta sin cateringverksamhet och hitta arbete inom livsmedelsindustrin även efter att pandemin stängde mycket av Denvers ekonomi. .

Eric Kornacki är också bekymrad över ekonomisk lönsamhet att köpa ett hem i Denver. 2009 hjälpte han till att starta ett livsmedelssäkerhetsprojekt som växte till Re: Vision ideella i Westwood. Han lämnade nyligen Re: Vision för en ny ideell organisation som heter Uplands Community Collective , som arbetar tillsammans med en husbyggare.

Kornacki har bland annat åtagit sig att se till att lokalbefolkningen anställs för att bygga utvecklingsprojektet Uplands hembyggare, Jeff Handlin, föreslår: 2350 lägenheter, radhus och singel -familjshus som erbjuds till olika priser, såväl som företag och rekreationsområden, på en tomt i Westminster, strax norr om Denver.

Handlin har fått ett visst tryck från invånarna i området som är oroliga för att förlora öppet få vad de ser som för många grannar.

”Vi behöver täthet för att göra våra stadsdelar mer inkluderande. Jag vet att det inte är populärt, sa Handlin. ”Vi måste alla tänka på hur många människor vi vill ha tillgång till vårt bostadsekosystem. Tältet måste bli större.”

Gene Myers, VD för Thrive Home Builders, är specialiserad på bostäder. Myers är stolta över sina produkters energieffektivitet och säger att de håller dem överkomliga efter att familjer flyttar in.

Myers sålde precis det 271: a hemmet i ett av hans projekt i Stapleton Han sa att han hade hört nedsättande kommentarer från mer etablerade invånare om vad de nya husägare kan komma med i grannskapet. Deras rädsla kom inte till, sa han.

”Det finns inga soffor på verandorna, ” han sa. ”Allt de behövde var en chans.”

Korrigering: På grund av ett reporterfel uppgav en tidigare version av denna berättelse felaktigt att Gene Myers har byggt hem för Colorado Community Land Trust. Det har han inte gjort.