Lis pendens är en långvarig, ofta missförstådd doktrin om oortodoxa intressen i fastigheter. Läran om lis pendens betyder bokstavligen ”väntande klädsel”, och lis pendens-meddelanden är maskinerna där en part med ett oregistrerat eller oförbehandlat krav på fast egendom kan sätta tredje personer som är intresserade av fastigheten på varsel om fordran eller ränta.

Parter som arbetar i fastigheter bör veta dessa fyra saker om lis pendens:

Innehållet i lis pendens meddelande är viktigt.

I många stater regleras lis pendens-meddelanden enligt lag. Det innebär att en part som aviserar meddelandet som lagstadgat intresse måste följa kraven i meddelandet som stadgan kräver eller meddelandet är ogiltigt. Även i jurisdiktioner där lis pendens är en allmänt lagdoktrin, många tvister som rör lis pendens behandlar huruvida meddelandet är tillräckligt tillräckligt för att ha någon teknisk effekt.

Lis pendens-meddelanden kan vara ett kraftfullt verktyg.

Eftersom lis pendens vanligtvis registreras i fastigheten register, är effekten av lis pendens att den lägger andra på varsel att det finns en tvist om fastigheten. Den som köper eller tar ett intresse i fastigheten efter att lis pendens är registrerad tar sitt intresse under lis pendens. Ett lis pendens-meddelande ökar därför hävstångseffekten för en part med tvetydiga rättigheter eller intresse för fastigheter. Till exempel, om det finns en tvist om verkställbarheten av en avsiktsförklaring att förvärva fastigheter, kan den blivande köparen lägga till heft till sitt krav genom att använda ett lis pendens-meddelande, förutsatt att köparen är säker på att den har en bindande, men ännu orealiserad, rätt att köpa fastigheten. På samma sätt, om det finns en fråga om verkställbarheten av ett fastighetsutvecklingsavtal, kan den potentiella utvecklaren skydda sina intressen i fastigheten och förhindra ytterligare verksamhet som innebär alternativ användning av fastigheter genom ett lis pendens-meddelande.

Felaktig användning av lis pendens-meddelanden medför också risk.

Att spela in lis pendens-meddelanden i fel sammanhang, för tidigt eller för ett felaktigt ändamål kan skapa ansvar för partiet hävdar intresset. Överdriven användning av ett lis pendens-meddelande kan utgöra förtal om titel. I många jurisdiktioner kan det utsätta en part för betydande följd- och derivatansvar, liksom i många jurisdiktioner ansvar för den förtalade partens advokatsavgifter.

Förstå lokal praxis och lag om lis pendens är viktigt.

Lis pendens lag och praxis skiljer sig åt – ibland dramatiskt – mellan jurisdiktioner. Ett nyligen federalt ärende understryker risken att använda lis pendens i en okänd jurisdiktion. Där uppträdde en New York-licensierad advokat pro hac vice i Wisconsin federal domstol och lämnade in ett lis pendens-meddelande om sina kunders fordran. Det omtvistade påståendet som låg till grund för meddelandet gällde ett yrkande avseende personlig egendom som ännu inte hade reducerats till dom. Eftersom anspråket inte var relaterat till den fastighet som var föremål för meddelandet och på grund av andra tekniska brister i meddelandet enligt Wisconsin-lagen, motsatte sig kärandens strategi och den federala tingsrätten upphävde meddelandet och sanktionerade advokaten samt advokatens klient. Advokaten tappade också sin pro hac-vice status och kunde inte fortsätta att representera sin klient i den primära tvisten mellan parterna.