Obs! Den här artikeln hänvisar till ett formulär som används till och med den 3 oktober 2015. För dem som lämnar in en hypoteksansökan på eller efter detta datum ersätter två nya formulär, kallade ”Loan Estimate” och ”Closing Disclosure”, HUD-1 Settlement Statement, the Good Faith Estimate, and the Truth-in-Lending discformuläret som tidigare krävdes vid inteckning av lån. Om du ansökte om din inteckning före den 3 oktober 2015 får du en HUD-1. Den här artikeln kan hjälpa dig att bättre förstå det här formuläret, vilket är viktigt eftersom det för det första kan hjälpa dig att bevisa en vinst eller förlust när du säljer ditt hem.

HUD-1 ger en bild av den monetära sidan av fastigheten som stängs. Den visar alla penningöverföringar mellan dig, som köpare och bostadsförsäljaren, och alla dina stängningskostnader, inklusive depå- och titelavgifter, och kostnaderna för ditt lån. Det är en standardform som din avvecklingsagent eller ”escrowee” fyllt i vid stängningen, som krävs för alla stängningar som involverar en federalt försäkrad långivare Act for Settlement Procedures Act (”RESPA”) (12 USC § § 2601–2617).

HUD-1 är ett viktigt dokument. Formuläret visar var dina köppengar spenderades. Du kan jämföra HUD-1 med uppskattningen av god tro (”GFE”) som din långivare gav dig när du ansökte om ditt lån för att försäkra dig om att du inte överbelastades för något lån, titel, dokumentinspelning eller depositionsavgift. mer om att jämföra din HUD-1 med GFE nedan.

Det är också viktigt att spara din HUD-1 till din skatteförberedare. Du kommer att behöva det under ditt köpår, och även under det år du säljer fastigheten.

HUD-1-formuläret i sig skapades av US Department of Housing and Urban Development (”HUD” ) och uppdaterades av HUD regelbundet. Den senaste versionen finns på HUD: s webbplats.

Vad visar HUD-1?

HUD-1 är en flerdelad form, indelad i sektioner efter ämne, som beskrivs Nedan. Det är också uppdelat på köparens sida och säljarens sida. Köparen kallas ”låntagaren” på formuläret eftersom HUD-1 skapades för att förklara stängningar som involverar långivarfinansiering. HUD-1 används emellertid ibland i endast kontantavtal när den stängs av ett titelförsäkringsbolag eller separat depåföretag.

HUD-1 Avsnitt A till och med I: Referens- och identifieringsinformation

Överst på första sidan av HUD-1 visas information om parterna, inteckningen och stängningen.

Filnumret (avsnitt B. 6.) är avvecklingsagentens filnummer, och du kommer att bli ombedd om du ringer spärrmottagaren (eller titelförsäkringsgivaren, om samma företag) har frågor om titel eller spärr. Lånnummer (avsnitt B.7.) Är långivarens kontonummer för ditt lån och du behöver det när du söker information från din långivare eller någon långivare som kan köpa ditt lån i framtiden.

HUD-1 Avsnitt J och K: Sammanfattning av kostnader och krediter

Avsnitt J och K visar transaktionerna mellan låntagaren och säljaren och sammanfattar avgifterna och betalningarna från avsnitt L på följande sida. Linjenummer i serien 100, 200 och 300 avser låntagaren. Radnummer i serien 400, 500 och 600 gäller säljaren. En del av detta blir lite torrt, men det är värt att gå igenom för att se till att du förstår formuläret.

Grundtransaktionen mellan låntagaren och säljaren visas i serien 100 och 400 – i med andra ord, hur mycket du betalar för huset och i vilken form. De två sidorna (låntagarens sida och säljarens sida) speglar i allmänhet varandra. 100-serien visar debiteringar till låntagaren och 400-serien som visar motsvarande krediter till säljaren.

Inköpspriset för fastigheten finns i raderna 101 och 401. Eventuell ytterligare köpeskilling för personlig egendom som säljs med fastigheten, om någon, finns i raderna 102 och 402.

Du kanske märker att raden 103 på låntagarens sida, som är summan av alla låntagarens avvecklingsavgifter som visas i avsnitt L, gör inte har en motsvarande rad på säljarens sida. Det beror på att säljarens avvecklingsavgifter dras av från köpeskillingen snarare än att krediteras mot köpeskillingen som på köparens sida. Du hittar säljarens avvecklingsavgifter på rad 502, där de subtraheras från bruttobeloppet på grund av säljaren på linje 420.

Kostnaden för nybyggnation, när den inte ingår som en del av inköpspriset , anges på rad 104. Inköpspriset för ett tillverkat hem när det debiteras separat från markpriset anges på rad 105.

Linje 120 är märkt ”Bruttobelopp från låntagare.” Det är summan av alla pengar du betalar för inköpspriset, kostnaden för alla andra inköp och de totala avvecklingsavgifterna.På motsvarande sätt på säljarens sida visas summan av inköpspriset och andra belopp från låntagaren till säljaren på rad 420 som ”Bruttobelopp till säljaren.”

De andra raderna i 100 och 400-serier används för olika ersättningar till säljaren. Om ditt kontrakt krävde att du skulle ersätta säljaren för hans eller hennes tidigare betalningar som kommer att gynna dig i framtiden, hittar du dessa siffror i raderna 104 till 105 och 404 till 405. För till exempel kan du ha varit tvungen att ersätta säljaren för överskott av skatter och reservkonton om du antog säljarens lån, eller så kanske du var skyldig säljaren hyresgästen som skulle förfalla före stängningen, men var obetald och inkasserbar vid det datumet .

På samma sätt kan du ha återbetalat säljaren för förskottsbetalningar till tredje part för översvämningsförsäkring, eller inteckningsförsäkring om du antog säljarens inteckning. Dessa ersättningar visas i raderna 106 till 112.

Krediter som minskar det dollarbelopp du måste ta till slutet visas i 200-serien. Låntagarens allvarliga penningkredit visas i rad 201, med motsvarande säljares debitering för allvarliga pengar på antingen rad 501 eller rad 506. Det senare beror på om det avslutas (hitta det på rad 501), eller helt eller delvis av de allvarligaste pengarna innehas av en mäklare som betalning av provisioner (hitta dem på rad 506).

Det första beloppet för det första köppengelånet visas på rad 202. Säljarens lånebelopp antas av låntagaren visas på rad 203. Andra inteckningar av köpepengar, eller bostadslån som är underställda det första köppengelånet, visas på raderna 205 till 209. I stater där säljaren betalar för ägarens titelförsäkring, låntagarens kredit för premien för ägarens titelförsäkring visas på rad 204 och debiteras säljaren på linje 507.

Fastighetsskatter och skattningar som är proportionellt fördelade mellan låntagaren och säljaren per slutdatum visas på rader 210 212 på låntagarens sida och linjerna 510 till 512 på säljarens sida. Allmänna fastighetsskatter som förfaller, men ännu inte faktureras och betalas, krediteras låntagaren i raderna 210 och 211 och debiteras säljaren i motsvarande 500 serierader.

Utvärderingar krediteras och debiteras på liknande sätt i linjerna 212 respektive 512. Eventuell kreditkredit som säljaren ger låntagaren kommer att visas i raderna 200 och 500.

Säljarens gamla lån som betalats genom stängningen visas i raderna 508 och 509. Om det finns fler utbetalningar, de kan visas på raderna 513 till 519.

Du hittar en beräkning av summan av pengar som du måste ta till avslutningen (kallad låntagarens ”bottenlinje”) i 300-serien. Allt som förfaller från låntagaren som summerades i rad 120 förs fram till rad 301. Alla krediter som minskar beloppet från låntagaren summeras i rad 302 och subtraheras sedan från rad 301, vilket resulterar i att låntagarens undre rad visas på rad 303.

Säljarens nedersta rad, som är den summa pengar säljaren får vid stängningen, beräknas på samma sätt i 600-serien.

HUD-1 Avsnitt L: Detalj av avräkning Avgifter för låntagare och säljare

Avsnitt L innehåller en lång lista med avvecklingsavgifter. Avgifter som visas i den vänstra kolumnen betalas av låntagaren och avgifter som visas i den högra kolumnen måste betalas av säljaren. Avräkningsavgifterna är grupperade i följande radserier:

• Linjeserien 700 visar mäklarens provision, beloppet för eventuell deposition för provision och hur provisionen kommer att fördelas mellan alla inblandade mäklare i försäljningen.
• Linje serie 800 visar låneavgifter såsom ursprungsavgift, poäng och avgifter för tredje parts tjänster till långivaren inklusive värderingsman, kreditrapporteringsföretaget, skatteverkstäder och certifieringstjänster för översvämningar. .
• Linjeserie 900 visar förskottsränta, hypoteksförsäkringspremier och husägare.
• Linjeserie 1000 visar skatt och försäkringsreserver som betalats till långivaren vid stängningen av de låntagare som är krävs för att göra månatliga betalningar för dessa poster direkt till långivaren. Antalet reserver av långivare som krävs av långivaren varierar och kan ibland förhandlas beroende på lånetyp och låntagarens ekonomiska situation.
• Linjeserie 1100 visar titelförsäkring och depåavgifter, inklusive premier för ägar- och lånepolicy, ägarens försäkringspremie (igen, hänvisas till i avsnitt J och K som beskrivs ovan). Advokatavgifter läggs också in i denna linjeserie.
• Linjeserie 1200 listar statliga avgifter för registrering av handling och inteckning samt överföringsskatter, som ofta tas ut av staten, länet och kommunen där fastigheten är belägen.För mer information om överföringsskatter, se Nolos artikel ”Hemmaköpare: Vilka dokument kan du förvänta dig vid din Escrow-avslutning.”
• Linjeserie 1300 är för ytterligare tredje parts avgifter inklusive inspektörsavgifter, inspektörsavgifter , och avgifter för ytterligare spärratjänster såsom en separat innehav eller reparationssparv.

Jämför HUD-1 med din uppskattning av god tro

Som nämnts kan du använda HUD-1 för att bekräfta att de faktiska lån- och stängningskostnaderna inte har hoppat från de uppskattade avgifterna som du visade på uppskattningen av god tro (GFE). För att göra denna uppgift enklare kräver lagenmottagaren att referera till rader på GFE inom motsvarande rader på HUD-1.

Sidan 3 i HUD-1 visar den detaljerade jämförelsen. Lagen förbjuder också höjningar av lånets avgifter, poäng och överföringsskatter från beloppen visas på GFE, och kräver att regeringen registrerar avgifter och avgifter för tredjeparts tjänster där tredje part är s som valts av långivaren eller säljaren, såsom avgiftsavgifter, kreditrapporteringsavgifter, skatteserviceavgifter, översvämningscertifieringar, förbetalda inteckningsförsäkringar och titelförsäkringspremier, ökar aldrig mer än 10% från uppskattningen. GFE-formuläret, inklusive en förklaring om vilka avgifter som inte kan ändras, finns på HUD-webbplatsen.

Med all stress att stänga och flytta har du kanske inte märkt ett fel i HUD-1, eller en oväntad avgift, eller avgiftshöjning från GFE, tills efter att den är över. I så fall tveka inte att kontakta den advokat som hjälpte dig vid din stängning, eller om du inte hade en, spärrmannen eller till och med långivaren direkt. Din långivare bör ta itu med eventuella problem med olagliga höjningar av avvecklingsavgifter direkt, eftersom det är lagligt skyldigt att ersätta dig för dessa. Om ditt lån eller stängningsansvarige inte hjälper dig, be om att prata med någon i efterlevnadsavdelningen. .