Bruttohyresmultiplikatorn (eller GRM) är en enkel metod för att uppskatta värdet på inkomstproducerande fastigheter. Även känd som GIM eller Gross Income Method, beräknar bruttohyresmultiplikatorn investerare att snabbt rangordna potentiella placeringsfastigheter baserat på hyresintäkter.

GRM är också en beräkning som kan användas på en snabbt föränderlig hyresmarknad. . Det ger en bra första titt på om en hyresfastighet kommer att vara lönsam eller olönsam när marknadsförhållandena förändras.

I den här artikeln tittar vi på olika sätt som fastighetsinvesterare kan använda GRM, hur man skapar en GRM betygsskala och fördelar och nackdelar med att använda bruttohyresmultiplikatorn för att utvärdera potentiella hyresfastighetsinvesteringar.

Vad är bruttohyresmultiplikatorn?

Bruttohyresmultiplikatorn (GRM) jämför årliga bruttohyresintäkter till en fastighets verkliga marknadsvärde. Eftersom bruttohyran används, tar GRM inte med i normala driftskostnader eller skuldtjänster.

GRM är ett förenklat sätt att analysera värdet på hyresfastigheter enligt inkomstmetoden. Till exempel kan en fastighetsinvesterare som tittar på Roofstock Marketplace snabbt och enkelt bestämma bruttohyrningsmultiplikatorn för de olika enfamiljshusbostäderna som säljs på olika marknader.

Bruttohyrningsmultiplikatorn är dock inte ’ t menade att vara en ersättning för en fördjupad analys av fastighetsvärde. Istället beräknar du GRM vid första anblicken om en egenskap är värt att ta extra tid och ansträngning för att analysera i detalj.

Hur man beräknar GRM

Här är formeln för att beräkna en bruttohyresmultiplikator:

• Multiplikator för bruttohyran = Fastighetspris / årlig bruttohyresintäkt
• Exempel: 500 000 $ fastighetspris / 42 000 $ årliga bruttohyror = 11,9 GRM

GRM-beräkningen jämför fastighetens begärt pris eller verkligt marknadsvärde med bruttohyresintäkterna. Att använda bruttohyrningsmultiplikatorn är ett bra sätt att ta en ”snabb titt” på hur snabbt fastigheten kommer att betalas av den bruttohyran som investeringen genererar.

I det här exemplet är utbetalningsperioden bara under 12 år. Tänk dock på att kostnader som rutinmässiga reparationer, vakans från enhetsvarv och fastighetsskatt och försäkring inte ingår i denna beräkning. Det beror på att GRM-formeln använder bruttohyran och inte NOI.

Exempel på när GRM-formeln används

I ovanstående exempel användes GRM-formeln för att beräkna Bruttohyresmultiplikator.

Beräkningen av bruttohyresmultiplikatorn kan också användas på två andra sätt:

1. Bestäm verkligt marknadsvärde baserat på bruttohyran och GRM för jämförbara fastigheter i samma marknad.
2. Beräkna vad bruttohyrorna ska baseras på marknaden för GRM och inköpspris.

Låt oss titta på de två andra sätten att använda GRM. formel.

Använda GRM-formeln för att bestämma verkligt marknadsvärde

För att fastställa en fastighets verkliga marknadsvärde måste du veta vad GRM är för jämförbara fastigheter på samma marknad och vad bruttohyran är eller, om fastigheten är ledig, vad bruttohyrorna beräknas vara.

• GRM = Fastighetspris / Brutto årlig hyresintäkt
• Fastighetspris = Årlig bruttohyresintäkt x GRM
• Exempel: 42 000 $ årlig hyresintäkt x 11,9 GRM = 499 800 $ (runda upp till 500 000 $)

Använd GRM-formeln för att beräkna bruttohyran

Låt oss nu använd GRM-formeln för att beräkna vad bruttohyran ska vara. För denna beräkning måste du veta fastighetens verkliga marknadsvärde och vad GRM är för jämförbara fastigheter på samma marknad.

• GRM = Fastighetspris / årlig bruttohyresintäkt
• Årlig hyresintäkt = fastighetspris / GRM

• Exempel: 500 000 USD fastighetspris / 11,9 GRM = 42 016 USD (runda ner till 42 000 USD)

Hur man skapar en GRM-betygsskala

När du investerar i en hyra egendom du köper en inkomstproducerande investering och inkomstflödet som fastigheten genererar. Medan en lägre GRM kan generera tillräckligt med inkomster för att betala en fastighet snabbare, bör investerare också ta hänsyn till fastighetens ålder och potentialen för högre underhållskostnader.

En äldre fastighet med låg GRM kan tyckas vara en bra affär. Men om det finns mycket underhållsarbete som behöver göras, kan vakansen vara högre vilket i sin tur skapar ett lägre kassaflöde och en högre GRM.

Det är därför det är användbart att utveckla en GRM-betygsskala för din marknad så här:

• Låg GRM = gammal fastighet med uppskjutet underhåll eller behov av större kapitalreparationer som takbyte eller nytt värme- och kylsystem.
• Genomsnittlig GRM = fastighet byggd under de senaste 10 eller 20 åren som behöver uppdateras, till exempel energieffektiva fönster, byte av apparater eller exteriörmålning.
• Över genomsnittet GRM = fastighetsbyggnad under de senaste tio åren som bara kräver rutinunderhåll för att bibehålla fastighetsvärdet och hålla hyrorna på marknaden.
• Hög GRM = helt ny fastighet med lägre rutinunderhållskostnader med nya apparater och toppmoderna elektriska , VVS-system och VVS-system.

Att utveckla en GRM-betygsskala för din marknad låter dig använda beräkningen av bruttohyramultiplikatorn för att balansera risken mellan fastighetsålder och potential för ökade underhållskostnader.

Förutom fastighetsåldern kan du också räkna in rankningen i Roofstock för att jämföra GRM för fastigheter som ligger i samma område.

Vad är en bra bruttohyresmultiplikator?

På samma sätt som kapitaliseringsgraden varierar mellan tillgångsslagsklasser och mellan marknader, varierar även GRM.

Till exempel kan en enfamiljshyra med 11,5 GRM vara mycket i en storstad som Atlanta, men det skulle vara alldeles för lågt för Lufkin, Texas-marknaden där GRM är 7,0 eller högre. Det bästa sättet att avgöra om en GRM är bra är att använda bruttohyresmultiplikatorn för att jämföra jämförbara fastigheter i samma marknadsområde.

Fördelar & Nackdelar med att använda GRM

Fastighetsinvesterare använder bruttohyresmultiplikatorn av tre skäl: GRM använder information som är lättillgänglig, det är lätt att beräkna och det sparar tid genom att granska potentiellt dåliga erbjudanden.

Det finns dock också nackdelar. till bruttohyresmultiplikatorn. Här är de största för- och nackdelarna med att använda GRM-formeln.

Fördelar med att använda GRM

• GRM är mer meningsfull än fastighetspris, pris per kvadratmeter , eller pris per enhet eftersom det tar hänsyn till att hyresintäkterna genereras.
• GRM är ett lättanvänt förskärmsverktyg för att utvärdera flera fastigheter och bestämma vilket som ger det mest potentiella värdet baserat på hyresintäkter och begärt pris.
• GRM kan användas av både köpare och säljare. En säljare med en fullständigt uppdaterad och välskött fastighet och en erfaren hyresgäst kan prissätta fastigheten med ett begärt pris som är något högre än marknaden GRM. Å andra sidan kommer en köpare att leta efter en GRM som är lite lägre än marknaden för GRM eftersom priset kan ligga under marknaden.

Nackdelar med att använda GRM

• Driftskostnader tas inte med i GRM-beräkningen.
• Vakansfaktor från normala enhetsvarv och dåligt underhållna fastigheter tas inte i beaktande med GRM.
• GRM är bara användbara när man jämför liknande fastighetstyper i samma stadsdel eller marknad.

GRM vs. Beräkning

Både GRM och cap rate beräknas enligt inkomstmetoden, men de två formlerna analyserar fastighetsvärdet på två olika sätt. Takräntformeln använder nettorörelsens intäkter (NOI) och tar hänsyn till normala rörelsekostnader som reparationer, förvaltningsavgifter, fastighetsskatter och försäkringar.

Formeln för beräkning av takräntan är:

• Kapitaliseringsgrad = NOI / marknadsvärde

Här är ett exempel på hur två hyresfastigheter med samma GRM kan ha olika kapitaliseringsnivåer:

Fastighet nr 1

Marknadsvärde $ 250.000

Bruttoinkomst $ 30.000

NOI $ 20.000

GRM 8.33

Gränsvärde 8%

Fastighet nr 2

Marknadsvärde $ 250.000

Bruttointäkter $ 30.000

NOI $ 15.000

GRM 8.33

Takränta 6%

Nu betyder det inte nödvändigtvis att fastighet nr 1 med högre takränta är en bättre investering än fastighet nr 2. Till exempel kan ägaren till den första fastigheten hålla på med nödvändigt underhåll för att hålla NOI högt.

Å andra sidan kan ägaren till fastighet två nyligen ha spenderat 5 000 dollar för att uppdatera hyran, vilket skapar en lägre NOI på kort sikt men en högre NOI på lång sikt när kostnaderna återgår till det normala .

Om ägaren till fastighet två också kan generera ytterligare $ 2500 i årliga hyresintäkter från den uppdaterade fastigheten, kommer även takhastigheten och GRM att ändras:

Slutliga tankar

Bruttohyresmultiplikator ger fastighetsinvesterare ett snabbt och enkelt sätt att granska och rangordna potentiella fastighetsinvesteringar. GRM är lätt att beräkna med hjälp av tillgänglig information.

Det finns dock begränsningar för att använda bruttohyresmultiplikatorn också. En GRM baseras på bruttoinkomst och tar inte hänsyn till driftskostnader. Dessutom kan bruttohyresmultiplikatorer endast användas när man jämför liknande hyresfastigheter i samma områden eller marknader.

Förutom att beräkna bruttohyresmultiplikatorn kan fastighetsinvesterare använda Roofstock Cloudhouse Calculator för att se kassaflöde, takränta, potentiell förstärkning och avkastning för alla enfamiljshus i USA