Hur svårt är det att få ett FHA-lån för en lägenhet? Det är antingen otroligt enkelt — eller det är omöjligt svårt.

Det är därför …

En lägenhet MÅSTE vara i ett godkänt projekt — och godkännandelistan är kort!

Om du är intresserad av att köpa en villa kan du upptäcka att din förmåga att få ett FHA-lån är extremt begränsad. För att FHA ska kunna låna i ett villaprojekt måste själva projektet först godkännas av FHA. Tyvärr visas bara ett fåtal bostadsrätter inom ett visst marknadsområde på FHA-listan över godkända bostadsrätter.

Anledningen till det begränsade antalet godkännanden är att godkännandeprocessen i sig är besvärlig, tidskrävande. och ofta dyra. Av den anledningen kringgår de flesta bostadsrätter FHA-godkännande, vilket tvingar köpare att bara använda konventionella lån.

Konventionella lån utgör den största delen av inteckningen på bostadsrätter. Detta beror på att det inte finns någon formell godkännandeprocess för en villa för konventionella utlåningsändamål. Den enskilda långivaren behöver bara intyga att projektet uppfyller vissa branschstandarder och de kan sedan göra lån i det projektet.

Om inte en villa har godkänts särskilt av FHA, kommer du inte att kunna få ett FHA-lån på en enhet i projektet.

Relaterat: Andelsfinansiering är annorlunda; här är varför

Vad FHA behöver för att godkänna ett lägenhetsprojekt

FHA har ett stort antal mycket specifika krav som måste uppfyllas för att godkänna ett villaprojekt för utlåning syften.

Detta är en komplicerad process – du kan läsa den officiella FHA-artikeln om lägenhetskrav här – men här är grunderna:

Måste ha tillräcklig försäkringsskydd

En bostadsrätt är en juridisk enhet som äger både den gemensamma egendomen i ett projekt, liksom de faktiska fysiska strukturerna som innehåller bostäderna. ”Ägaren” till en enda bostadsenhet äger bara enhetens inre, från de inre väggarna i. Bostadsrättsföreningen äger allt annat. Som sådan måste bostadsrättsföreningen ha tillräcklig försäkring för att täcka vanliga faror.

Detta inkluderar riskförsäkring, som täcker skador på byggnadernas utsida (bostadsrättsägaren måste ha en försäkring för att täcka personliga ägodelar. och resultera i rättegångar eller andra anspråk.

Om bostadsrättsprojektet ligger i en översvämningszon, kommer föreningen också att ha en tillräcklig översvämningsförsäkring.

FHA kommer att granska bostadsrättens huvudförsäkringar för att bestämma omfattningen och tillräckligheten för täckningen.

Begränsad kommersiell användning

Alla bostadsbyggnadsprojekt som godkänts av FHA måste främst vara bostadsmässiga. kommersiell u salvia – inklusive butiks- eller kontorslokaler – är begränsat till högst 25% av projektets totala golvyta.

Enskild ägarbegränsning

Högst 10% av de totala enheterna i alla bostadsrätter kan ägas av en investerare. Denna begränsning gäller även byggare och utvecklare som kan hyra ut sålda enheter. FHA vill att majoriteten av enheterna ska vara ägare och kommer att leta noga efter faktorer som gör det annorlunda.

Projektet måste vara väsentligen komplett

Detta innebär att det gemensamma området strukturer, liksom själva bostäderna, måste vara färdiga. Det kommer att finnas undantag för mindre oavslutade arbeten, såsom landskapsarkitektur. Denna begränsning ensam är en viktig anledning till att fler bostadsrätter inte är FHA-godkända. Även om en byggare eller utvecklare kan ha ett starkt incitament att få FHA-godkännande, hindras de från att göra det i de tidiga stadierna av utvecklingen – när godkännandet skulle vara mest fördelaktigt – av det faktum att projektet inte är klart.

Restriktioner för förbund / stadgar

FHA kommer att granska bostadens stadgar och förbund. De vill veta att dokumenten inte innehåller språk som ger föreningen ”förköpsrätt” på något sätt som bryter mot lagen om rättvis bostad. De vill också vara säkra på att det inte påverkar en pantsättares rätt till utestänga en enhet.

Förbud mot ”condotels”

En ”condolel” är ett villaprojekt som också fungerar som en anläggningstyp. Köpare kan köpa en enhet som en primär bostad , men det finns också faciliteter – såväl som ledningsfunktioner på plats – som kan hyras ut på kort sikt till semesterfirare. FHA förbjuder denna typ av projekt.

Projektplats

Projektet måste placeras på ett rimligt avstånd från en vägresad väg, en aktiv järnväg, en flygplats eller ett militärt flygfält.Det kan inte heller vara nära en soptipp eller deponi eller byggas på en plats som har instabil mark.

Ägarbeläggning

Minst 50% av enheterna i projektet måste ägas , eller säljs till ägare som avser att ockupera enheterna.

Betalning av husägare föreningar avgifter

Högst 15% av enheterna kan vara efter på deras husägare förening avgifter. Detta hänför sig till föreningens ekonomiska integritet och dess förmåga att upprätthålla försäkringsskydd och adekvat underhåll.

Kapitalreserver

Eftersom en bostadsförening äger alla fysiska strukturer, inklusive vägar och trottoarer måste det finnas tillräckliga reserver för att eventuellt byta ut alla strukturer. En översyn av reservsituationen får inte vara mer än tolv månader gammal.

Detta är bara en sammanfattning av de allmänna kraven för godkännande av FHA-lägenhetsprojekt. Om du vill undersöka ämnet mer detaljerat kan du granska FHA Mortgagee Letter 2009-09.

Dina alternativ om ett lägenhetsprojekt inte är FHA-godkänt

Så vad kan gör du om du hittar den perfekta enheten i en villa som inte har godkänts av FHA? Det finns två alternativ:

Gå med ett konventionellt lån

Som nämnts ovan kan konventionella lån göras i ett villaprojekt så länge långivaren kan intyga att projektet uppfyller grundindustrin standarder för utlåningsändamål. Det ger dig valet av mycket fler bostadsprojekt än du hittar på FHA-listan över godkända projekt.

Be lägenhetsföreningen eller din långivare att få FHA-godkännande

Även om det gör aldrig ont att fråga, denna idé kommer sannolikt att skjutas ner snabbt. Det tar mycket dokumentation och veckors granskning av FHA för att ett projekt ska godkännas. Och mer troligt kommer det att finnas många förfrågningar om ytterligare dokumentation på vägen. De flesta andelsföreningar och långivare har lite tid eller budget för att få projektet godkänt för ett enda lån. Det är också fullt möjligt att projektet redan har lämnats in för godkännande av FHA, men avvisades.

Så medan hela ämnet för FHA-bostadsgodkännanden är komplicerat, är dina val faktiskt väldigt enkla: Antingen köp en enhet i ett FHA-godkänt villaprojekt eller gå med konventionell finansiering.

Relaterat: Vill du köpa en lägenhet? Fem frågor att ställa innan du köper

Jämför konkurrerande bolånerbjudanden online.

• Att köpa en lägenhet är en bra idé eller ska du bara köpa ett hus istället?
• Hur man köper ett hus Eller lägenhet direkt efter college