Bostadskapital är ett husägares intresse för ett hem. Det kan öka med tiden om fastighetsvärdet ökar eller om du betalar ner hypotekslånet.

Lär dig mer om bostadskapital så att du kan förstå hur det fungerar om du skulle bli husägare.

Vad är bostadskapital?

Hushållskapital är den del av din fastighet som du verkligen ”äger.” Om du lånade pengar för att köpa ett hem har din långivare intresse för fastigheten tills du betalar av lånet, även om du fortfarande betraktas som husägare.

Hushållen är vanligtvis en husägares mest värdefulla tillgång. Den tillgången kan användas senare i livet, så det är viktigt att förstå hur den fungerar och hur man använder den klokt.

Hur Home Equity Works

The enklaste sättet att förstå eget kapital är att börja med ett hems nuvärde och subtrahera det belopp som är skyldigt på eventuella inteckningar eller andra panträtter. Dessa inteckningar kan vara köplån som används för att köpa huset eller andra inteckningar som togs senare.

Antag att du köpte ett hus för 200 000 dollar, gjorde en 20% handpenning och fick ett lån för att täcka de återstående 160 000 dollar. I det här exemplet är ditt eget kapital 20% av fastighetens värde. fastigheten är värd 200 000 dollar och du bidrog med 40 000 dollar – eller 20% av inköpspriset. Även om du betraktade egendomsägaren ”äger” du bara officiellt $ 40 000 av den.

Din långivare äger inte någon del av fastigheten om du inte har fått en aktieinteckning, vilket är relativt ovanligt. Tekniskt sett äger du allt, men huset används som säkerhet för ditt lån. Din långivare säkerställer sitt intresse genom att få en panträtt på fastigheten.

Antag nu att bostadsmarknaden stiger och ditt hems värde fördubblas. Om hemmet nu är värt $ 400 000 och du fortfarande bara är skyldig $ 160 000, har du en andel på 60%. Ditt lånesaldo förblir densamma, men hemmets värde har ökat, så ditt eget kapital ökar också.

Hur bygger du en egenkapital?

Som du kan se är det fördelaktigt att bygga upp mer bostadskapital. Som husägare finns det steg du kan vidta för att öka ditt eget kapital.

Återbetalning av lån: När du betalar ner ditt lånesaldo ökar ditt kapital. De flesta bostadslån är standardavskrivningslån med lika månatliga betalningar som går mot både din ränta och Över tiden ökar beloppet som går till återbetalning av kapital – så du bygger eget kapital till en ökande råtta e varje år.

Prisuppskattning: Ditt eget kapital växer i proportion till priset på ditt hem. Du kan aktivt arbeta för att öka ditt hems värde genom förbättringsprojekt. När fastighetsmarknaden är frisk och växer stiger huspriserna och du kommer att bygga eget kapital utan någon ansträngning från din sida.

Accelererade betalningar: En alltmer populär metod för att bygga bostadskap snabbare är ett begrepp som ofta kallas ”Accelerated Mortgage Payments.”

De flesta husägare gör vanligtvis inteckning betalningar på månadsbasis eller 12 betalningar per år. Om du istället delar upp den månatliga betalningen i två lika stora belopp och skickar din betalning varannan vecka kommer du att göra 26 1/2 betalningar per år (365 dagar per år / 14 dagar = 26).

Detta motsvarar i huvudsak 13 betalningar per månad. Genom att använda detta tillvägagångssätt kommer du att raka av en betydande ränta som betalats under lånets löptid och låta dig betala av hypotekslån inom en betydligt kortare tidsram och därmed bygga eget kapital snabbare.

Som ett exempel, för en $ 100.000, 30-årig konventionell inteckning till 5% ränta, att göra månatliga betalningar för lånets längd kommer att resultera i $ 93,256 i ränta som betalats över 30 år. Om du skulle göra 1/2 av betalningen varannan vecka istället, skulle räntebeloppet minskas till 75 489 $ och lånet skulle betalas av på 25 år. Du sparar cirka 17 767 dollar i ränta och äger ditt hem fritt och klart fem år tidigare.

Innan du bestämmer dig för att börja göra betalningar två gånger i veckan ska du först kontrollera med din långivare för att se till att det inte finns några begränsningar för betalningar två gånger i veckan

Hur man använder eget kapital

Kapital är en tillgång, så det utgör en del av din totala nettovärde. Du kan ta ut eller ta ut en del av ditt eget kapital om du behöver, eller så kan du överföra all rikedom till dina arvingar. Om du bestämmer dig för att använda en del av ditt eget kapital finns det flera sätt att få tillgången att fungera.

Sälj ditt hem: Du vann förmodligen ’ inte bo i samma hus för alltid. Om och när du flyttar kan du få ditt kapital i hemmet från försäljningsintäkterna. Om du fortfarande är skyldig pengar på några inteckningar kommer du inte att kunna använda alla pengarna från din köpare, men du kan använda ditt eget kapital för att köpa ett nytt hem eller stärka dina besparingar.

Låna mot kapitalet: Du kan också få kontanter och använda det för att finansiera nästan vad som helst med ett bostadslån (även känt som en andra inteckning). Detta gör att du kan utnyttja ditt hemkapital medan du fortfarande bor i ditt hem. Ditt mål som husägare borde dock vara att bygga eget kapital, så det är klokt att lägga de lånade pengarna mot en långsiktig investering i din framtid.

Betala dina löpande kostnader med ett bostadslån är riskabelt för om du hamnar på betalningar och inte kan komma ikapp kan du förlora ditt hem.

Fondpension: Du kan istället välja att spendera ditt eget kapital under dina gyllene år med en omvänd hypotekslån. Dessa lån ger inkomst till pensionärer och kräver inte månatliga betalningar. Lånet återbetalas när husägaren lämnar huset. Dessa lån är dock komplicerade och de kan skapa problem för husägare och arvingar.

Det är viktigt att notera att du måste vara minst 62 år för att dra nytta av en omvänd inteckning, och hemmet måste vara din primär bostad.

Typer av lån till bostadslån

Hushållslån är frestande för att du har tillgång till en stor pool av pengar – ofta ganska lågt räntor. De är också relativt lätta att kvalificera sig för eftersom lånen är säkrade med fastigheter. Innan du tar pengar från ditt bostadskapital bör du titta närmare på hur dessa lån fungerar så att du förstår de möjliga fördelarna och riskerna.

Ett hushållslån är en klump- Sumlån

Med ett bostadslån får du alla pengarna på en gång och betalar tillbaka i platta månatliga delbetalningar under hela lånets livstid. Denna tidslinje kan vara så kort som fem år eller så lång som 15 år eller mer. Du måste betala ränta på hela beloppet, men dessa typer av lån kan fortfarande vara ett bra val när du överväger ett stort engångsutbetalning.

Exempel på detta är att betala för en fullständig rehabilitering av ditt hem, konsolidera högre räntor (t.ex. kreditkortsskuld) eller köpa en semesterresa. Din ränta är vanligtvis fast med ett bostadslån, så det kommer inga överraskande räntehöjningar senare, men notera att du sannolikt kommer att behöva betala stängningskostnader och avgifter för ditt lån.

Krediträntor (HELOC) ger flexibilitet

Med HELOC kan du dra ut pengar vid behov och du betalar bara ränta på det du lånar. På samma sätt som ett kreditkort kan du ta ut det belopp du behöver under ”dragperioden” (så länge din kreditränta förblir öppen).

Av denna anledning är HELOC ofta användbara för utgifter som kan vara spridda över flera år, som mindre hemrenoveringar, collegeundervisningsbetalningar och att hjälpa familjemedlemmar som tillfälligt har lite tur.

Under lottperioden måste du gör blygsamma betalningar på din skuld. Efter ett visst antal år (till exempel 10 år) slutar dragningsperioden och du anger en återbetalningsperiod där du betalar hela skulden mer aggressivt. Återbetalningsperioden kan innehålla en rejäl ballongbetalning i slutet.

HELOC har vanligtvis också en rörlig ränta, vilket innebär att du kan behöva betala tillbaka mycket mer än du har budgeterat för under lånets hela livstid, vilket kan vara så långt som 20 år.

Risker för att låna mot eget kapital

En risk att utnyttja eget kapital är att ditt hem sedan fungerar som lånesäkerhet. Om du inte kan återbetala av någon anledning kan din långivare ta ditt hus i avskärmning och sälja fastigheten för att återbetala din skuld.

I detta olyckliga scenario är hem kommer att säljas snabbt, vilket innebär att det förmodligen inte hämtar ett så högt pris som möjligt.När du lägger till dina ekonomiska problem måste du och din familj hitta en annan plats att bo.

Av den anledningen är det smart att undvika frestelsen att använda ditt vindfall för att njut av exotiska semestrar, designerkläder, storbilds-TV, lyxbilar eller något annat som inte tillför mervärde till ditt hem. Ett säkrare steg är att socka bort kontanter för dessa godsaker eller sprida ut kostnaden med ett kreditkort med ett 0% introduktionsperiodens erbjudande.

Hur man kvalificerar sig för ett huslån

Innan du börjar shoppa efter långivare och lånevillkor, kontrollera din kreditpoäng. För att få ett eget kapitallån behöver du vanligtvis en kreditpoäng på minst 680. En högre kreditpoäng är bättre. Om du inte kan uppfylla kreditpoängsminimum kommer du förmodligen inte att kunna kvalificera dig för någon av typ av lån tills du reparerar din kreditpoäng.

Du måste visa din förmåga att återbetala lånet till långivaren. Detta innebär att du ger din kredithistorik och dokumentation av ditt hushålls inkomst, utgifter och skulder och andra belopp som du är skyldig att betala.

Din fastighets belåningsgrad eller LTV är en annan faktor som långivare tittar på när avgöra om du kvalificerar dig för ett bostadslån eller HELOC. Det är förmodligen bäst att behålla minst 20% eget kapital i din fastighet, vilket motsvarar ett minimum LTV på 80%, men vissa långivare tillåter större lån.