Du har letat i flera månader efter ditt drömhem och började bara ge upp hoppet när du äntligen hittar huset som du känner är det, men det är listat som ”under kontrakt.” Att se ett hem som du blir kär i men att ta reda på att det finns en väntande försäljning kan vara mycket nedslående för en köpare. Du kanske har varit i en liknande situation, eller kanske du vill köpa och vill veta om det till och med är värt att titta på ett hus som är under kontrakt, till att börja med. Eller kanske har du ett hem till salu och vill veta om du lagligt kan fortsätta att acceptera erbjudanden i händelse av en pågående försäljning. Oavsett din individuella situation kan processen att köpa ett hem vara stressande, men att förstå vanliga termer och vad du kan göra lagligt kan hjälpa till att lindra en del av trycket.

hash-märke Vad gör under kontrakt betyda?

Ett hus under kontrakt (ibland kallat villkorat eller väntande) avser en situation där en köpare har lagt in ett erbjudande som har godkänts av säljaren. Erbjudandet är ändå beroende av att ett eller flera villkor uppfylls. Om de angivna villkoren inte uppfylls inom den tilldelade tiden (som anges i avtalet), är affären inte längre giltig och huset kommer återigen att säljas. Till exempel kan en köpare inkludera en beredskap som gör att de kan backa utan konsekvenser om en större reparation upptäcks under heminspektionen.

Dessa oförutsedda förhållanden finns vanligtvis för att ge både köparen och säljaren en väg ut ur försäljning utan juridisk konsekvens om några problem skulle uppstå eller om specifika frågor inte tas om hand. För att ett hus ska kunna betraktas officiellt enligt avtal måste ett skriftligt avtal mellan köpare och säljare som anger villkoren i affären undertecknas.

Om en säljare och en köpare har ingått ett skriftligt avtal, och huset är officiellt under kontrakt, kan säljaren inte lagligt sälja huset till någon annan köpare om inte villkoren i avtalet inte uppfylls, och kontraktet är då ogiltigt. Köpeavtalet och kontraktet är juridiskt bindande, vilket hindrar säljaren från att ändra sig och välja att sälja till en annan köpare.

Om du har blivit kär i ett hus under kontrakt, oroa dig inte, allt är inte förlorat. Alla villkor i kontraktet måste vara uppfyllda för att försäljningen ska avslutas, och detta händer verkligen inte alltid. Det är inte ovanligt att ett avtal faller igenom under kontraktet av olika skäl. Vanligtvis kanske en försäljning inte stänger av skäl som att köparen är missnöjd med resultatet av en husinspektion, köparens finansiering faller igenom eller en bedömning som kommer tillbaka betydligt lägre än försäljningspriset.

hash-märke Kan en säljare acceptera ett annat erbjudande under kontrakt?

Tekniskt, ja, en säljare kan acceptera ett annat erbjudande medan hemmet är under kontrakt. Med detta sagt kan en säljare i allmänhet inte bara säga upp eller dra tillbaka ett kontrakt, eftersom ett högre erbjudande har kommit, eftersom ett fullständigt genomfört kontrakt är juridiskt bindande. Realistiskt beror det på villkoren i kontraktet, men i de flesta fall skulle en säljare endast kunna acceptera en säkerhetskopia om den ursprungliga affären faller igenom.

hash-märke Att köpa ett hus under kontrakt

Lyckligtvis, även om ett hus är under kontrakt, kan säljaren fortfarande välja att acceptera reserverbjudanden, och i de flesta fall kommer de att, eftersom de förmodligen förstår att försäljningen kan (och gör) falla igenom. Även om de inte kan backa om de är under kontrakt med en annan köpare, betyder det inte att de inte kan fortsätta att visa och marknadsföra hemmet. Det är upp till säljaren om de kommer att fortsätta visa huset och acceptera erbjudanden. Normalt sett är det fördelaktigt för dem att göra det som en reservplan.

Det finns många anledningar till att en affär kan falla igenom, så om du vill ta en chans att göra ditt drömhem, sätta i ett backup-erbjudande kan det hjälpa dig att säkra det innan det går tillbaka på marknaden. Tala med din fastighetsmäklare om det bästa sättet att ange ett reserverbjudande, du vill göra det attraktivt för säljaren, men du vill inte vara så ivrig att du bjuder långt över begärt pris.

Men om den första affären faller igenom, bli inte för upphetsad än. Det är en bra idé att undersöka orsakerna till att den första försäljningen aldrig slutade. Eftersom så många försäljningar går fel på grund av heminspektioner, se till att det inte fanns någon betydande reparation som kunde hindra dig från att köpa huset. Du kanske är upphetsad över chansen att köpa hemmet, men låt dig inte vara så ivrig efter möjligheten att du förbiser potentiellt störande poäng.

Låt oss till exempel säga att ditt drömhem är noterat till $ 250 000, men det är under kontrakt. När du har besökt huset bestämmer du dig för att lämna ett erbjudande på 255 000 dollar. En vecka senare får du ett samtal om att den ursprungliga affären föll och säljaren skulle vilja acceptera ditt erbjudande. Innan du accepterar bör du först ta reda på varför det ursprungliga kontraktet gick igenom. Var det ett stort problem som kom från ingenstans, eller vägrade säljaren att fixa något? När du har fått reda på det kan du sedan fatta ett välgrundat beslut om huset. Om du bestämmer dig för att köpa ska du ändå göra din aktsamhet och genomföra en heminspektion och prata med din agent.

I slutändan, om du tror att du har hittat ditt drömhus men det är under kontrakt, är det fortfarande värt att lägga in ett reservoffer. Det finns faktiskt en anständig chans att den ursprungliga försäljningen faller igenom och du får din tid att lysa. Men det är tillrådligt att fortsätta titta på andra fastigheter medan du väntar på att se vad som händer. Många köpare väljer att inte höja sina förhoppningar och kommer därför inte att ta backup. Men om du tittar på hem i ett populärt område eller ett hus som är mycket eftertraktat, är det inte en dålig idé. På det här sättet, om du får en chans, kan ditt säkerhetskopieringserbjudande förhindra att hemmet listas igen, vilket i sin tur kan hindra dig från att behöva hantera andra konkurrenskraftiga köpare och antyda ett budkrig.

För säljare är detsamma sant. Trots att du har ett hus som är listat under kontrakt kan du acceptera ytterligare erbjudanden om det går igenom.