Gemeinsames Mietverhältnis ist zweifellos das beliebteste Gerät zur Vermeidung von Nachlass. Und warum nicht? Eigentum, das sich im Miteigentum befindet, geht automatisch ohne Nachlass auf den / die überlebenden Eigentümer über, wenn ein Eigentümer stirbt. Das Einrichten eines gemeinsamen Mietverhältnisses ist einfach und kostet keinen Cent.

Das gemeinsame Mietverhältnis funktioniert oft gut, wenn Paare (verheiratet oder nicht) Immobilien, Fahrzeuge, Bankkonten, Wertpapiere oder andere wertvolle Gegenstände erwerben Eigentum zusammen. Es kann jedoch einige schwerwiegende Nachteile geben (siehe unten), insbesondere wenn Sie Eigentum selbst besitzen und daran denken, jemand anderen zu einem Mitmieter zu machen, nur um Nachlass zu vermeiden.

In vielen Staaten Verheiratete Paare (oder eingetragene inländische Partner oder Partner von Zivilgewerkschaften) erhalten häufig den Titel nicht als gemeinsames Mietverhältnis, sondern als „gesamtes Mietverhältnis“. Beide vermeiden Nachlassverfahren auf genau die gleiche Weise. Wenn Sie an dieser Option interessiert sind, lesen Sie dies Abschnitt zuerst für die allgemeinen Regeln für das gemeinsame Mietverhältnis; Überprüfen Sie dann die Diskussion des Mietverhältnisses vollständig.

Wie Miteigentum Nachlass vermeidet

Wenn ein Miteigentümer (als Miteigentümer bezeichnet, obwohl dies nichts mit Mieten zu tun hat) stirbt, erhalten die überlebenden Eigentümer automatisch den Verstorbenen Anteil des Eigentümers am gemeinsamen Mietobjekt. Diese automatische Übertragung an die Überlebenden wird als „Überlebensrecht“ bezeichnet. Die Immobilie wird nicht vor ein Nachlassgericht gestellt – die Überlebenden müssen nur einige einfache Unterlagen mischen, um die Immobilie in ihren Namen zu bringen.

Die genauen Schritte hängen von der Art der Immobilie ab, im Allgemeinen jedoch von allen Der neue Eigentümer muss lediglich ein einfaches Formular ausfüllen und es mit einer Sterbeurkunde dem Inhaber der Eigentumsunterlagen vorlegen: einer Bank, einer staatlichen Kraftfahrzeugabteilung oder einem Amt für Immobilienunterlagen des Landkreises.

BEISPIEL : Evelyn und ihre Tochter Miya besitzen zusammen ein Auto, das in ihrem Namen als Mitmieter mit Überlebensrecht registriert ist. Wenn Evelyn stirbt, geht ihr halbes Interesse an dem Auto ohne Nachlass an ihre Tochter. Um das Auto in ihrem Namen registrieren zu lassen Alleine muss Miya nur ein einfaches Formular ausfüllen und bei der staatlichen Kraftfahrzeugbehörde einreichen.

Wenn Sie ein Mitmieter sind, können Sie Ihren Anteil nur den überlebenden Mitmietern überlassen . Selbst wenn Ihr Testament Ihr halbes Interesse an einem gemeinsamen Miethaus ausdrücklich jemand anderem überlässt, hat dies keine Auswirkungen. Der überlebende Mieter wird das Eigentum nach Ihrem Tod automatisch besitzen.

Diese Regel ist jedoch weniger ironisch, als es sich anhört. In den meisten Fällen kann ein Mitmieter das Mitmietverhältnis jederzeit vor dem Tod leicht und einseitig auflösen.

BEISPIEL: Eleanor und Sadie besitzen zusammen ein Haus als Mitmieter. Ohne Sadie davon zu erzählen, unterschreibt Eleanor eine Urkunde (und registriert sie im Grundbuchamt des Landkreises), in der sie ihr halbes Interesse von sich selbst als Mitmieterin auf sich selbst als „gemeinsame Mieterin“ überträgt. (Gemeinsames Mietverhältnis ist eine Form des Miteigentums, die kein Überlebensrecht beinhaltet.) Damit ist das gemeinsame Mietverhältnis beendet, und Eleanor kann ihr halbes Interesse an der Immobilie einer anderen Person in ihrem Testament überlassen.

Sie können Ihr Interesse auch jemand anderem geben. In diesem Fall sind die neuen Eigentümer keine Mitmieter. stattdessen werden sie „Mieter gemeinsam“ sein. Es gibt kein Überlebensrecht bei Pacht in gemeinsamem Eigentum.

BEISPIEL: Sean und Alice besitzen ein Strandhaus, das sie von ihren Eltern geerbt haben, in Miteigentum. Sean gibt seinen erwachsenen Kindern sein halbes Interesse Wenn Alice stirbt, wird ihr Interesse nicht automatisch an Seans Kinder gehen. Stattdessen wird es unter den Bedingungen ihres Willens vergehen.

Einschränkungen des gemeinsamen Mietverhältnisses

Die Wirksamkeit des gemeinsamen Eigentums als Strategie zur Vermeidung von Nachlassverfahren ist eindeutig begrenzt.

Nachlass wird nicht vermieden, wenn der letzte Besitzer stirbt. Der Nachlassvermeidungsteil des Miteigentums funktioniert erst beim Tod des ersten Miteigentümers. (Oder, wenn es drei gemeinsame Mieter gibt, nur beim Tod der ersten beiden und so weiter.) Wenn der letzte Miteigentümer stirbt, muss die Immobilie eine Nachlassprüfung durchlaufen, bevor sie an denjenigen geht, der sie erbt, es sei denn, der letzte Eigentümer eine andere Methode zur Vermeidung von Nachlassverfahren angewendet, z. B. die Übertragung des Eigentums an einen lebenden Trust. Im Gegensatz dazu können Sie bei einigen anderen Geräten zur Vermeidung von Nachlassverfahren, z. B. bei lebenden Trusts oder bei Todesfall zu zahlenden Konten, einen Begünstigten benennen, der nach dem Tod des zweiten Miteigentümers frei von Nachlass erben wird nicht vermieden, wenn beide Besitzer gleichzeitig sterben. In diesem sehr unwahrscheinlichen Fall würde der Anteil jedes Eigentümers an der Immobilie unter den Bedingungen seines Testaments übergehen. Wenn ein Mitmieter ohne gültigen Testament starb, würde die Immobilie nach staatlichem Recht an die engsten Verwandten jedes Eigentümers gehen. In beiden Fällen wäre wahrscheinlich eine Nachlassprüfung erforderlich.

Die Unfähigkeit eines Eigentümers kann die anderen behindern. Wenn ein Miteigentümer handlungsunfähig wird und keine Entscheidungen treffen kann, wird die Handlungsfreiheit der anderen Eigentümer eingeschränkt. Dieses Problem kann vermieden werden, wenn jeder Miteigentümer ein Dokument mit der Bezeichnung „Dauerhafte Vollmacht“ unterzeichnet, das jemandem die Befugnis gibt, seine Angelegenheiten zu verwalten, wenn dies nicht möglich ist, oder wenn das Eigentum an einen lebenden Trust übertragen wird.

Nachteile des Hinzufügens eines neuen gemeinsamen Mieters, um Nachlass zu vermeiden

Ein gemeinsames Mietverhältnis ist normalerweise eine schlechte Wahl für die Nachlassplanung, wenn eine ältere Person, die nur versucht, Nachlass zu vermeiden, ausschließlich Eigentum mit einem anderen in ein gemeinsames Mietverhältnis einbindet. Das Hinzufügen eines weiteren Eigentümers auf diese Weise verursacht mehrere potenzielle Kopfschmerzen.

Sie verschenken Eigentum. Wenn Sie jemand anderen zu einem Mitmieter von Eigentum machen, das Sie jetzt selbst besitzen, geben Sie das halbe Eigentum an dem Eigentum auf Ein neuer Eigentümer könnte seinen Anteil verkaufen oder verpfänden – oder ihn an Gläubiger oder bei einer Scheidung verlieren.

BEISPIEL: Eine Frau aus Arizona fügte ihren erwachsenen Sohn als Eigentümerin ihrer Eigentumswohnung als Mitmieterin hinzu. Die Mutter bezahlte alle Ausgaben der Immobilie und erhielt alle Einnahmen aus der Vermietung an Mieter. Später verklagte die IRS den Sohn wegen nicht bezahlter Einkommenssteuern, und schließlich wurde die Wohnung verkauft, um die Steuern zu zahlen. Die Mutter erhielt die Hälfte des Erlöses. Sie verklagte für die andere Hälfte mit der Begründung, sie sei die einzig wahre Eigentümerin, da das gemeinsame Mietverhältnis nur zu Nachlassplanungszwecken geschaffen worden sei. Sie verlor. (Nikirk gegen US, 2003 WL 22474742 (D. Ariz. 2003).)

Die Schenkungssteuer kann auf die Überweisung erhoben werden. Wenn Geschenke an eine Person (außer Ihrem Ehepartner) in einem Jahr die fe überschreiten Wenn Sie die Schenkungssteuer ausschließen (15.000 USD für 2020), müssen Sie eine Schenkungssteuererklärung beim IRS einreichen. Es wird jedoch keine Steuer fällig, bis Sie einen sehr großen Betrag (11,58 Millionen US-Dollar im Jahr 2020) an steuerpflichtigen Geschenken verlassen oder verschenken.

Es gibt eine große Ausnahme: Wenn zwei oder mehr Personen eine Bank besitzen Konto in Miteigentum, aber eine Person steckt das gesamte oder den größten Teil des Geldes ein, es wird keine Schenkungssteuer gegen diese Person erhoben. Die Theorie besagt, dass noch kein Geschenk gemacht wurde, da der Mitwirkende immer noch die Befugnis hat, das Geld abzuheben Ein steuerpflichtiges Geschenk kann jedoch gemacht werden, wenn der andere Mitmieter Geld abhebt. (IRS Priv. Ltr. Rul. 94-27003, 1994.)

Es kann nach Ihrem Tod zu Streitigkeiten kommen. Viele ältere Menschen machen den Fehler, jemanden als Mitmieter einem Bankkonto hinzuzufügen, nur aus „Bequemlichkeitsgründen“. Sie möchten, dass jemand ihnen hilft, indem er Schecks hinterlegt und Rechnungen bezahlt. Aber nachdem der ursprüngliche Eigentümer gestorben ist, kann der Miteigentümer behaupten, dass er dies tut oder sie ist berechtigt, als überlebender Mitmieter das auf dem Konto verbleibende Geld zu behalten. In einigen Fällen ist es vielleicht das, was der Verstorbene aushält auf wirklich beabsichtigt – es ist zu spät zu fragen. Leider führt diese Art von Verwirrung oft zu erbitterten und dauerhaften familiären Brüchen, von denen einige vor Gericht ausgetragen werden.

Wenn Sie nur möchten, dass jemand Schecks für Sie ausstellt, sollten Sie ein „Convenience“ -Konto eröffnen oder Geben Sie einer vertrauenswürdigen Person eine „Vollmacht“. In beiden Fällen können Sie jemandem die Befugnis geben, Geld auf Ihrem Konto zu verwenden, jedoch nur in Ihrem Namen.

Ein überlebender Ehegatte kann eine Einkommensteuervergünstigung verpassen. Wenn Sie Ihren Ehepartner zu einem gemeinsamen Mieter mit Ihnen auf einem Grundstück machen, das Sie separat besitzen, könnte der überlebende Ehegatte später, wenn das Grundstück verkauft wird, eine potenziell große Einkommensteuervergünstigung verpassen.

Sie müssen sich damit befassen Problem nur, wenn:

• Sie Eigentum separat besitzen und Ihren Ehepartner jetzt zu einem Mitmieter machen möchten, anstatt das Eigentum bei Ihrem Tod ihm zu überlassen
• das Eigentum “ Der Wert ist gestiegen (oder Sie erwarten es), und
• Sie leben nicht in einem Gemeindeeigentumsstaat (Gemeindeeigentumsstaaten sind Arizona, Kalifornien ua Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington oder Wisconsin).

Um das Problem zu verstehen, müssen Sie ein wenig über die IRS-Regeln für die „Steuerbasis“ wissen. Die Steuerbemessungsgrundlage für jedes Objekt ist der Betrag, aus dem der steuerpflichtige Gewinn beim Verkauf von Immobilien berechnet wird. In der Regel ist die Basis das, was Sie für die Immobilie bezahlt haben, mit einigen Anpassungen. Wenn Sie beispielsweise eine Antiquität für 100 US-Dollar kaufen, ist dieser Betrag Ihre Basis. Wenn Sie es 20 Jahre später für 400 US-Dollar verkaufen, können Sie nach den IRS-Regeln Ihre 100-Dollar-Basis abziehen und so einen steuerpflichtigen Gewinn von 300 US-Dollar erzielen.

Wenn Sie selbst ein Grundstück besitzen und es Ihrem Ehepartner unterlassen Ihr Tod, seine Steuerbasis ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Vererbung. Wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist, steigt die Basis (im Steuerjargon ist sie „erhöht“). , auch. Das ist gut so, denn eine höhere Basis bedeutet einen niedrigeren steuerpflichtigen Gewinn, wenn die Immobilie verkauft wird.

Wenn Sie dagegen die alleinige Immobilie in ein gemeinsames Mietverhältnis mit Ihrem Ehepartner übertragen, ist dies die Steuerbasis der Hälfte von Ihnen Geben Sie bleibt genau das gleiche; es ist nicht erhöht. (26 USC § 2040.)

Wie oben erwähnt, gibt es eine Sonderregel für Paare in Staaten des Gemeinschaftseigentums: Beide Hälften des Gemeinschaftseigentums erhalten eine verstärkte Basis, wenn ein Ehepartner stirbt. Dies gilt sogar Wenn das Gemeinschaftsgut in Miteigentum gehalten wird. In diesem Fall muss der überlebende Ehegatte dem IRS jedoch nachweisen, dass es sich bei dem Miteigentum tatsächlich um Gemeinschaftseigentum handelt, dh, dass es mit Gemeinschaftseigentumsfonds gekauft wurde gemeinsames Mietverhältnis, das ist es, was die IRS gehen wird. Möglicherweise ist es besser, den Titel als Gemeinschaftseigentum zu behalten.