Lis pendens ist eine langjährige, häufig missverstandene Doktrin über unorthodoxe Interessen an Immobilien. Die Doktrin von lis pendens bedeutet wörtlich „anhängige Klage“, und lis pendens Bekanntmachungen sind die Maschinerie, mit der eine Partei mit einem nicht erfassten oder nicht perfektionierten Anspruch auf Immobilien Dritte, die an dem Eigentum interessiert sind, auf den Anspruch oder das Interesse aufmerksam machen kann.

Parteien, die in Immobilien arbeiten, sollten diese vier Dinge über lis pendens wissen:

Der Inhalt der lis pendens-Mitteilung ist wichtig.

In vielen Staaten sind lis pendens-Bekanntmachungen gesetzlich geregelt. Dies bedeutet, dass eine Partei, die die Bekanntmachung bedient, als gesetzliches Interesse die Anforderungen in der Bekanntmachung einhalten muss, die das Gesetz verlangt, oder dass die Bekanntmachung ungültig ist. Selbst in Gerichtsbarkeiten, in denen lis pendens ist eine gängige Rechtslehre. In vielen Streitigkeiten mit lis pendens geht es darum, ob die Bekanntmachung ausreichend ist, um technische Auswirkungen zu haben.

Mitteilungen über Lis pendens können ein mächtiges Instrument sein.

Da lis pendens normalerweise in der Immobilie aufgezeichnet werden Aufzeichnungen, die Wirkung von lis pendens ist, dass es andere darauf aufmerksam macht, dass es einen Streit bezüglich der Immobilie gibt. Jeder, der die Immobilie kauft oder sich an ihr interessiert, nachdem die Rechtshängigkeit vermerkt ist, nimmt sein Interesse vorbehaltlich der Rechtshängigkeit auf. Eine lis pendens Bekanntmachung erhöht daher die Hebelwirkung einer Partei mit mehrdeutigen Rechten oder Interessen an Immobilien. Wenn beispielsweise Streitigkeiten über die Durchsetzbarkeit einer Absichtserklärung zum Erwerb von Immobilien bestehen, kann der potenzielle Käufer seinen Anspruch durch Verwendung einer Rechtshängigkeit erhöhen, sofern der Käufer zuversichtlich ist, dass er eine Bindung hat, aber noch nicht realisiert, Recht, die Immobilie zu kaufen. In ähnlicher Weise kann der potenzielle Bauträger bei Fragen zur Durchsetzbarkeit eines Immobilienentwicklungsvertrags seine Interessen an der Immobilie schützen und weitere Aktivitäten im Zusammenhang mit der alternativen Nutzung von Immobilien durch eine Rechtshängigkeit verhindern.

Die missbräuchliche Verwendung von lis pendens-Hinweisen birgt ebenfalls ein Risiko.

Das frühzeitige oder unzulässige Aufzeichnen von lis pendens-Hinweisen im falschen Kontext kann zu einer Haftung für die Partei führen das Interesse geltend machen. Die übereifrige Verwendung einer Rechtshängigkeit kann eine Verleumdung des Titels darstellen. In vielen Ländern kann dies eine Partei einer erheblichen Folge- und Derivathaftung sowie in vielen Ländern einer Haftung für die Anwaltskosten der verleumdeten Partei aussetzen.

Das Verständnis der lokalen Praxis und des Rechts in Bezug auf Rechtshängigkeit.

Das Recht und die Rechtspraxis von Rechtshängigkeit unterscheiden sich – manchmal dramatisch – zwischen den Gerichtsbarkeiten. Ein aktueller Bundesfall unterstreicht das Risiko der Verwendung von lis pendens in einer unbekannten Gerichtsbarkeit. Dort erschien ein in New York zugelassener Anwalt pro hac Vice vor dem Bundesgericht in Wisconsin und reichte eine Rechtshängigkeit ein, die sich auf die Forderung seiner Mandanten bezog. Die streitige Forderung, die der Mitteilung zugrunde lag, betraf eine Forderung nach persönlichem Eigentum, die noch nicht auf ein Urteil reduziert worden war. Da die Forderung nichts mit der Immobilie zu tun hatte, die Gegenstand der Mitteilung war, und aufgrund anderer technischer Mängel in der Mitteilung nach Wisconsin-Recht, schlug die Strategie des Antragstellers fehl und das Bundesbezirksgericht hob die Mitteilung auf und sanktionierte den Anwalt sowie die Anwalt Mandant. Der Anwalt verlor auch seinen Pro-hac-Vize-Status und konnte seinen Mandanten im Hauptstreit zwischen den Parteien nicht weiter vertreten.