Wie schwierig ist es, ein FHA-Darlehen für eine Eigentumswohnung zu erhalten? Es ist entweder unglaublich einfach – oder es ist unglaublich schwer.

Hier ist der Grund…

Eine Eigentumswohnung MUSS sich in einem genehmigten Projekt befinden – und die Genehmigungsliste ist kurz!

Wenn Sie am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert sind, stellen Sie möglicherweise fest, dass Ihre Fähigkeit, ein FHA-Darlehen zu erhalten, äußerst begrenzt ist. Damit die FHA ein Darlehen für ein Eigentumswohnungsprojekt vergeben kann, muss das Projekt selbst zunächst von der FHA genehmigt werden. Leider erscheint nur eine kleine Anzahl von Eigentumswohnungsprojekten in einem bestimmten Marktgebiet auf der FHA-Liste der genehmigten Eigentumswohnungen.

Der Grund für die begrenzte Anzahl von Genehmigungen ist, dass das Genehmigungsverfahren selbst umständlich und zeitaufwändig ist und oft teuer. Aus diesem Grund umgehen die meisten Eigentumswohnungen die FHA-Genehmigung und zwingen Käufer, nur konventionelle Kredite zu verwenden.

Konventionelle Kredite machen den Löwenanteil der Hypotheken auf Eigentumswohnungen aus. Dies liegt daran, dass es kein formelles Genehmigungsverfahren für eine Eigentumswohnung für konventionelle Kreditvergabezwecke gibt. Der einzelne Kreditgeber muss lediglich bescheinigen, dass das Projekt bestimmte Industriestandards erfüllt, und kann dann Kredite in diesem Projekt vergeben.

Wenn eine Eigentumswohnung nicht speziell von der FHA genehmigt wurde, können Sie dies nicht Erhalten Sie ein FHA-Darlehen für eine Einheit im Projekt.

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Was die FHA benötigt, um ein Eigentumswohnungsprojekt zu genehmigen

Die FHA hat eine große Anzahl sehr spezifischer Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um ein Eigentumswohnungsprojekt für die Kreditvergabe zu genehmigen Zwecke.

Dies ist ein komplizierter Prozess – Sie können den offiziellen FHA-Artikel über die Anforderungen an Eigentumswohnungen hier lesen – aber hier sind die Grundlagen:

Muss über einen angemessenen Versicherungsschutz verfügen

Eine Eigentumswohnung ist eine juristische Person, die sowohl das gemeinsame Eigentum innerhalb eines Projekts als auch die tatsächlichen physischen Strukturen besitzt, in denen sich die Wohneinheiten befinden. Der „Eigentümer“ einer einzelnen Eigentumswohnungseinheit besitzt nur das Innere der Einheit, von den Innenwänden in. Die Eigentumswohnungsvereinigung besitzt alles andere. Daher muss die Eigentumswohnungsvereinigung über eine ausreichende Versicherung verfügen, die ausreicht, um allgemeine Gefahren abzudecken.

Dies schließt eine Gefahrenversicherung ein, die Schäden an der Außenseite der Gebäude abdeckt (der Eigentümer der Eigentumswohnung muss eine Inhaltsversicherung zur Deckung des persönlichen Eigentums haben). Außerdem muss eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden, falls es zu Unfällen auf dem Grundstück kommt und zu Rechtsstreitigkeiten oder anderen Ansprüchen führen.

Befindet sich das Eigentumswohnungsprojekt in einer Hochwassergefährdungszone, muss der Verband auch eine angemessene Hochwasserversicherung aufrechterhalten.

Die FHA überprüft dies Die Hauptversicherungspolicen der Eigentumswohnung zur Bestimmung des Umfangs und der Angemessenheit der Deckung.

Eingeschränkte gewerbliche Nutzung

Jedes von der FHA genehmigte Eigentumswohnungsprojekt muss in erster Linie Wohnimmobilien sein kommerziell u Salbei – einschließlich Einzelhandels- oder Büroflächen – ist auf nicht mehr als 25% der Gesamtfläche des Projekts begrenzt.

Beschränkung des individuellen Eigentums

Nicht mehr als 10% der gesamten Einheiten in Jedes Eigentumswohnungsprojekt kann einem Investor gehören. Diese Einschränkung gilt auch für Bauherren und Entwickler, die nicht verkaufte Einheiten vermieten können. Die FHA möchte, dass die Mehrheit der Einheiten Eigentumswohnungen sind, und wird genau nach Faktoren suchen, die dies anders machen.

Das Projekt muss im Wesentlichen abgeschlossen sein.

Dies bedeutet, dass der Gemeinschaftsraum Strukturen sowie die Wohneinheiten selbst müssen vollständig sein. Es wird Ausnahmen für kleinere unfertige Arbeiten wie Landschaftsgestaltung geben. Diese Einschränkung allein ist ein Hauptgrund dafür, dass mehr Eigentumswohnungen nicht von der FHA zugelassen sind. Obwohl ein Bauunternehmer oder Entwickler möglicherweise einen starken Anreiz hat, die FHA-Genehmigung zu erhalten, wird er in den frühen Entwicklungsphasen – wenn diese Genehmigung am vorteilhaftesten wäre – daran gehindert, dies zu tun, da das Projekt nicht abgeschlossen ist.

Covenant / Bylaw-Beschränkungen

Die FHA überprüft die Statuten und Covenants der Eigentumswohnung. Sie möchten wissen, dass die Dokumente keine Sprache enthalten, die dem Verein ein „Vorkaufsrecht“ in einer Weise einräumt, die gegen das Gesetz über faires Wohnen verstößt. Sie möchten auch sicher sein, dass es das Recht eines Hypothekars nicht beeinträchtigt Abschottung einer Einheit.

Verbot von „Eigentumswohnungen“

Eine „Eigentumswohnung“ ist ein Eigentumswohnungsprojekt, das auch als Resortimmobilie fungiert. Käufer können eine Einheit als Hauptwohnsitz erwerben Es gibt jedoch auch Einrichtungen sowie Verwaltungsfunktionen vor Ort, die kurzfristig an Urlauber vermietet werden können. Die FHA verbietet diese Art von Projekt.

Projektstandort

Das Projekt muss in angemessener Entfernung von einer viel befahrenen Straße, einer aktiven Eisenbahn, einem Flughafen oder einem Militärflugplatz liegen.Es darf sich auch nicht in der Nähe einer Deponie oder Deponie befinden oder auf einem Gelände mit instabilem Boden errichtet werden.

Eigentümerbelegung

Mindestens 50% der Einheiten im Projekt müssen selbstgenutzt sein oder an Eigentümer verkauft, die beabsichtigen, die Einheiten zu besetzen.

Zahlung der Vereinsbeiträge des Hausbesitzers

Nicht mehr als 15% der Einheiten können auf den Vereinsbeiträgen ihrer Hausbesitzer zurückbleiben. Dies bezieht sich auf die finanzielle Integrität des Vereins und seine Fähigkeit, Versicherungsschutz und angemessene Instandhaltung aufrechtzuerhalten.

Kapitalreserven

Da ein Eigentümerverband alle physischen Strukturen besitzt, einschließlich Straßen und Straßen Bürgersteige müssen ausreichende Reserven für den eventuellen Austausch aller Strukturen vorhanden sein. Eine Überprüfung der Reservesituation darf nicht älter als 12 Monate sein.

Dies ist nur eine Zusammenfassung der allgemeinen Anforderungen für die Genehmigung eines FHA-Eigentumswohnungsprojekts. Wenn Sie das Thema genauer untersuchen möchten, können Sie den FHA Mortgagee Letter 2009-09 lesen.

Ihre Optionen, wenn ein Eigentumswohnungsprojekt nicht von der FHA genehmigt wurde

Also, was kann Sie tun dies, wenn Sie die perfekte Einheit in einer Eigentumswohnung finden, die nicht von der FHA genehmigt wurde? Es gibt zwei Möglichkeiten:

Entscheiden Sie sich für ein konventionelles Darlehen

Wie oben erwähnt, können konventionelle Darlehen in einem Eigentumswohnungsprojekt vergeben werden, solange der Kreditgeber bescheinigen kann, dass das Projekt der Grundstoffindustrie entspricht Standards für Kreditvergabezwecke. Dadurch haben Sie die Wahl zwischen weitaus mehr Eigentumswohnungsprojekten, als Sie auf der FHA-Liste der genehmigten Projekte finden.

Bitten Sie den Eigentümerverband oder Ihren Kreditgeber, die FHA-Genehmigung einzuholen.

Es tut nie weh zu fragen, diese Idee wird wahrscheinlich schnell abgeschossen. Es dauert unzählige Dokumentationen und Wochen der Überprüfung durch die FHA, bis ein Projekt genehmigt ist. Und wahrscheinlicher wird es auf dem Weg zahlreiche Anfragen nach zusätzlicher Dokumentation geben. Die meisten Wohnungsbaugesellschaften und Kreditgeber haben weder Zeit noch Budget, um das Projekt für einen einzelnen Kredit zu genehmigen. Es ist auch durchaus möglich, dass das Projekt bereits zur Genehmigung durch die FHA eingereicht wurde, aber abgelehnt wurde.

Obwohl das gesamte Thema der Genehmigung von FHA-Eigentumswohnungen kompliziert ist, sind Ihre Entscheidungen tatsächlich sehr einfach: Entweder Kauf eine Einheit in einem von der FHA genehmigten Eigentumswohnungsprojekt oder eine konventionelle Finanzierung.

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